空き家の売却後に確定申告は必要？無申告のリスクと税額の計算方法も解説！

空き家を売却したあと、一部の方からは確定申告がおこなわれています。
しかし、売主の全員がおこなうものではないため、空き家の売却後に確定申告は必要なのか、いまひとつわかりにくいところでしょう。
今回は、空き家の売却後に確定申告は必要なのか、無申告だとどうなるのか、税額の計算方法を解説します。

空き家の売却後に確定申告は必要なのか

空き家を売却すると、条件によっては確定申告が必要になります。
知らないうちに無申告とならないよう、以下の判断基準はよく確認することが大切です。

確定申告が必要になるケース

空き家の売主に確定申告が求められるのは、売却による利益を得たときです。
不動産の売却で得た利益は、正確には譲渡所得と呼びます。
譲渡所得には譲渡所得税が課せられるため、発生時には自分で確定申告をおこない、規定の税額を納める必要があります。
なお、会社員や公務員をしており、給与からの天引きがある方は、日頃の収入による税金は納付済みです。
そのため、空き家の売却で生じた譲渡所得税だけを追加で納めれば問題ありません。
譲渡所得を得たかどうかは、後述する計算方法で確認可能です。
計算は個人でおこなう仕組みなので、空き家の売却が終わったら、譲渡所得を忘れずに調べましょう。
譲渡所得が出ていれば、確定申告の準備を早めに進めることをおすすめします。

確定申告が不要なケース

空き家を売却しても、確定申告が必要になるとは限りません。
確定申告や課税の理由である譲渡所得は、不動産の売却で必ず得られるものではないからです。
買主からいくらかのお金を受け取っても、後述する式での計算結果が0以下なら譲渡所得は出ていません。
このときは、空き家の売却で所得を得ていないため、確定申告は不要です。
ただし、計算結果がマイナスになったときは、損失の確定申告によって節税できることがあります。
条件によっては、空き家の売却で生じた損失との損益通算により、給与所得などを得らせるからです。
ただし、損益通算には1年あたりの上限額があるため、ほかの所得をいくらまで得らせるかはよく確認しましょう。
控除しきれなかった損失は、翌年以降、最長で3年間繰り越して同じように節税できます。
なお、不動産の売却損を使った損益通算には専門知識が必要であり、希望するときは税務署や税理士によく確認することが大切です。

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空き家の売却後に確定申告をしていないとどうなる？

空き家の売却で譲渡所得を得たあと、確定申告をしていないとリスクが生じます。
税金への対応を忘れて後悔しないよう、無申告だとどうなるのかは事前に一度確認することが大切です。

税金を追加される

必要な確定申告をしていないと、税金を追加されます。
追加される税金の一つは、申告期限を過ぎたことへのペナルティである無申告加算税です。
税率は、課せられていた税額などによって変わる仕組みで、一概に何％とはいえません。
いずれにしても、無申告へのペナルティにより、税額が本来より高くなってしまいます。
また、確定申告をしていなかったときには、延滞税もあわせて追加されます。
延滞税の特徴は、納税の遅延日数に応じて税額が変わることです。
納税の期日を過ぎると延滞税が発生し始めるため、未納は速やかに解消するのが望ましいといえます。

期限を過ぎてしまったら

空き家の売却後、申告と納税をしないまま期限が過ぎたときは、必要だった確定申告を速やかにおこなえば問題ありません。
確定申告の期間は毎年決まっていますが、期限を過ぎても手続き自体は可能です。
無申告加算税や延滞税などは課せられる可能性がありますが、税務署から指摘を受ける前に自分から対応すれば、罰則の軽減が期待できます。
どうすれば良いかわからないときは、専門家である税理士まで相談しましょう。
専門家まで相談すれば適切なアドバイスが受けられ、期限を過ぎたあとの確定申告に対応しやすくなります。
なお、空き家の売却で譲渡所得を得たなら、確定申告は義務です。
いつまでも無申告のままでいると、最終的には悪質な脱税として、税務署から厳しい対応をとられかねません。
申告忘れに気付いたら、できるだけ速やかに確定申告と納税をおこないましょう。

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空き家の売却後の確定申告で押さえたい税額の計算方法

空き家を売却したあとに売主が自分で計算するのは、譲渡所得だけではありません。
譲渡所得に応じた税額まで自分で調べる仕組みなので、以下の計算方法はしっかり押さえる必要があります。

譲渡所得の計算式

空き家の売却が終わったら、まずは譲渡所得を得たかどうかを調べます。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋諸経費）
譲渡価格とは、買主と最終的に合意した売却価格のことです。
取得費とは、売却した不動産の取得当時に負担している費用です。
土地に関しては、取得当時に支払った代金や発生した費用をそのまま適用できます。
一方、建物は購入当時に支払った金額をそのままは適用せず、減価償却費を差し引く必要があります。
相続した空き家を売却しているケースでは、元の持ち主が取得当時に支払った代金や費用を適用して構いません。
諸経費とは、空き家を売却するときにかかった費用のことです。
このように、譲渡所得の計算では取得費と諸経費を差し引くため、買主からいくらかのお金を受け取っていても、黒字になるとは限りません。

特例による控除

譲渡所得を得たときは、特例によって節税できないか調べてみましょう。
税制上の特例を利用できると、通常より課税を抑えられる可能性があります。
空き家の売却に関連する特例の一つは3,000万円の特別控除です。
適用時には譲渡所得から3,000万円が差し引かれるため、税額が通常より低くなります。
ただし、適用を受けるには、規定の要件を満たす必要があります。
前提となるのは、売却した空き家が自分の自宅だったことです。
空き家になってから少し時間が経っていても、退去から3年以内なら本特例を使える可能性があります。
このほか、親族間での売買ではなかったり、直近の2年間で同じ特例を利用していなかったりすることなども必要です。
規定の要件をすべて満たしているかは、事前によく確認しましょう。
なお、上記のような特例を利用したいときは、確定申告が必要です。
3,000万円の特別控除で譲渡所得をすべて相殺できるケースでも、確定申告をしていないと、そもそも特例が適用されません。
そのままでは無申告となり、ペナルティが適用されるおそれがあるため、特例を使いたい方は申告を忘れないことが大切です。

税額の計算方法

特例による控除を適用したあとに残る最終的な譲渡所得が、譲渡所得税の課税対象額となります。
課税対象額を計算できたら、あとは譲渡所得税の税率をかけるだけです。
譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって変わります。
所有期間が5年超なら長期譲渡所得に分類され、税率は20.32%となります。
一方、所有期間が5年以下なら短期譲渡所得であり、税率は39.63%となるため注意しましょう。

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まとめ

空き家の売却後に確定申告が必要なのは譲渡所得を得ているケースだけですが、損失を被ったときは申告により節税できることがあります。
必要な確定申告をしていないと、ペナルティとして無申告加算税や延滞税などが追加されるため、期限を過ぎたときはできるだけ早く対応しましょう。
税額は、売却価格から取得費と諸経費を差し引いたのち、特例による控除を適用してから規定の税率をかければ計算できます。