遺産分割前に不動産売却はできる？手順や注意点をご紹介

相続財産に不動産が含まれていると、遺産分割が難しくなる傾向にあります。
そのため、遺産分割前に不動産売却を済ませ、現金にしてから分割協議を進めたい方もいるでしょう。
今回は、遺産分割前に不動産売却は可能なのか、売却の手順や注意点についてご紹介します。

遺産分割前に不動産売却は可能なのか

相続財産に不動産が含まれているときは、遺産分割を済ませてから売却するのが一般的です。
しかし、不動産は物理的に分割できる財産ではないため、不動産以外に財産がないと分割自体が難しくなってしまいます。
そのため、遺産分割前に不動産売却が可能ならば、売却しておきたいと考える方もいるでしょう。

相続人全員の同意があれば売却は可能

遺産分割前の不動産は、一時的に相続人全員の共有状態になっています。
そのため、売却に相続人全員が同意しているのであれば、不動産売却が可能です。
ただし、同意がないにも関わらず勝手に売却してしまうと、あとからほかの相続人に賠償金を要求される可能性があります。
売却を考えているときは、相続人全員に確認を取ってから、手続きを進める必要があるでしょう。

遺産分割前の売却では相続財産にならない

遺産分割前に不動産を売却すると、不動産そのものは遺産の対象から外れますが、代わりに「売却代金」が遺産になります。
通常は売却代金を法定相続分に応じて分配しますが、相続人間で別途合意すれば異なる分配方法も可能です。
一方で、遺産分割前の不動産は相続人の共有状態とみなされ、法定相続分の権利が認められるのが特徴です。
したがって、売却して得られた代金については、それぞれの相続人の法定相続分に応じて分配されます。
ただし、相続人同士で特別な取り決めがあるケースでは、必ずしも法定相続分で分配されるとは限りません。

売却には相続登記が必要

遺産分割前の不動産は遺産に含まれないものの、不動産売却の手続きをおこなうのであれば、名義人は変更する必要があります。
故人が所有していた不動産の名義人を変更するためには、相続登記の手続きが必要です。
相続登記によって、名義人を売却手続きをおこなう方に変更し、売却手続きを進めなければなりません。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続を知った日から原則3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく放置すると法務局からの催告や過料の対象になる可能性がありますので注意してください。
同意さえあれば、ほかの相続人と共有名義にしなくても登記手続きができ、代表者の方だけで売却を進められます。

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遺産分割前に不動産売却をおこなう手順

遺産分割前に不動産売却を進めるときは、通常の不動産売却と異なり、相続人同士で話し合う必要があります。
そのため、事前に売却の手順を把握しておけば、ある程度スムーズに手続きできるでしょう。

相続人を確定させる

遺産分割前に不動産売却をおこなう手順では、まずはじめに相続人を確定させる必要があります。
不動産売却のためには、相続人全員から同意を得なければなりません。
そのため、誰が相続人なのかが明確でない状態で、売却手続きを進めることは不可能です。
戸籍謄本などの情報をもとに故人の家族・親族を調査し、相続人が誰なのかを確定させて全員に連絡を取りましょう。

売却の同意を取って代表者を決める

相続人が確定したら、全員から不動産売却の同意を取りましょう。
相続人のうち1人でも同意しない方がいると、遺産分割前の売却は原則として進められません。
ただし、どうしても合意が得られない場合は、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てて解決を図る方法もあります。
全員から同意が取れたら、今度は売却手続きを進める代表者の方を決め、相続登記をおこないます。
相続登記によって、一時的に不動産の名義人となった代表者の方は、1人で売却手続きを進めることが可能です。

売却を進める

代表者の方が決まったら、該当の不動産の売却手続きを進めていきます。
不動産を売却する手続きの手順は、通常の不動産売却と変わりません。
基本的には、不動産会社に売却の仲介を依頼するための媒介契約を結び、不動産の買主を探します。
代表者の方が決まっていれば、不動産の売却手続きについては、代表者の方のみで進めることが可能です。
ほかの相続人は、代表者の方に委任状を渡しておけば、内覧や売買契約などの活動に立ち会う必要はありません。
買主の方が見つかって売買契約を結んだら、契約書の内容にしたがって不動産を引き渡し、所有権移転登記をおこなって名義人を代表者の方から買主の方に移します。

売却代金を分配する

売却手続きが完了し、買主の方から売却代金を受け取ったら、相続人同士でそれを分配します。
遺産分割前に不動産を売却したのであれば、売却代金を遺産分割協議の対象に含める必要はないため、速やかにそのまま分配しましょう。
事前に売却代金を遺産分割協議の対象に含める取り決めがあるときは、遺産分割協議で誰がどれだけの遺産を受け取るのかを決めたうえで、分配します。
取り決めがなくそのまま分配するのであれば、分配は法定相続分に応じた割合になるのが一般的です。
売却をおこなった代表者の方は、売却後に確定申告が必要になります。

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遺産分割前に不動産売却をおこなうときの注意点

遺産分割前でも不動産売却自体は可能ですが、売却のときはいくつかの注意点があります。
注意点を無視して売却を進めると、あとからトラブルになる可能性があるでしょう。
トラブルを避けるためにも、注意点を把握したうえで売却に進む必要があります。

あとから売却は取り消せない

不動産を売却したあとは、売買契約を取り消せません。
そのため、あとから故人の遺言書が見つかり、遺言書のなかで不動産を受け取る受贈者の方が指名されていても、所有権を主張できなくなります。
したがって、不動産を売却する前にしっかり遺言書の有無を確認し、遺言書があるのであれば、遺言書の中身をチェックすることが大切です。
なお、遺言書で指名された不動産の受贈者の方は、正しく相続がおこなわれなかったとして、損害賠償を請求できます。

代表者の方単独での登記申請が望ましい

遺産分割前に不動産売却をするのであれば、代表者の方単独で相続登記をおこなうのが望ましいです。
相続人全員で共有名義にすることも可能ですが、そうなると売買契約や引き渡しなどの手続きに、全員が立ち会う必要があります。
代表者の方の単独名義にしておけば、ほかの相続人の方は委任状を渡すだけで済むため、手間がかかりません。
ただし、あとから相続人の方の気が変わり、売却に反対の立場を取ったときは、更正登記申請が必要になります。
また、基本的に登記申請にかかる登録免許税の負担は、代表者の方のものとなるため注意が必要です。
相続人同士で話し合えば、代表者の方が立て替えた登録免許税を割る形で負担してもらうことも可能ですが、応じてもらえずにトラブルになる可能性もあります。
登録免許税に関するトラブルを防ぐためには、負担割合について事前に話し合っておく必要があるでしょう。

合意書を作成しておく

遺産分割前に不動産売却するのであれば、相続人同士で話し合った内容を合意書にまとめておくのが望ましいです。
売却後の代金をそのまま分配するのか、遺産分割協議まで持ち越すのか、売却にかかる費用をどう負担するかなどを明文化した合意書を作成しましょう。
書類にして残しておかないと、言った言わないでトラブルになる可能性もあります。
合意書を作成するのであれば、公正証書にして改ざんを防止すると良いでしょう。
さらに「強制執行認諾文言」を追加しておけば、代金の分配に関するトラブルも防げます。

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まとめ

遺産分割の前でも、相続人全員が同意すれば、不動産を売却して売却代金を分配できます。
代表者の方を決めて単独で相続登記をおこなえば、売却の手続きを1人で進めることも可能です。
ただし、事前によく話し合っておかないと、トラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。