空き家の売却手順は？費用や失敗しないタイミングについても解説

空き家の売却を考えているものの、何から手を付ければいいのか分からず悩んでいる方もいるでしょう。
売却方法や費用、手続きの流れを事前に把握しておくことで、トラブルなくスムーズに進めることができます。
本記事では、空き家売却の手順や費用、注意すべきポイントまで解説いたします。
空き家の売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の売却方法の選び方と特徴

空き家を売却する際は、どの売却方法を選ぶべきかを知ることが大切です。
まずは、代表的な売却方法とそれぞれの特徴・向き不向きについて解説していきます。

現状売却の流れ

現状売却は、空き家を解体せず、中古一戸建てや古家付き土地として売り出す方法で、売主の持ち出し費用がほとんど要らないのが魅力です。
内装や設備が古くても、簡単な清掃と境界確定測量を済ませればすぐに販売できるため、遠方に住む相続人でも取り組みやすいでしょう。
ただし、築年数が古い家は住宅ローン減税の対象外となり、買主が現金を多めに用意する必要があるため、成約まで時間がかかりやすいです。
また、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵が後から見つかると、契約不適合責任を問われるおそれがあるため、事前の調査と告知は欠かせません。

更地売却の手順

更地売却は、建物が老朽化している場合や土地値のほうが高いケースで効果的です。
買主が新築や駐車場など多目的に使えるため、成約スピードが上がります。
木造30坪で約90〜120万円、鉄筋コンクリート（RC造）構造50坪で約300〜400万円が解体費の目安ですが、アスベスト除去や付帯工事があると追加費用がかかるので要確認です。
解体後は住宅ローンが利用しやすく買主層が広がる一方、住宅用地特例が外れて、翌年の固定資産税・都市計画税が大幅に増える点は注意が必要です。
とくに、年末に解体するとすぐ増税が適用されるため、課税基準日の1月1日を跨がないよう工期を逆算し、自治体への届出やライフライン撤去日程をしっかり管理しましょう。

業者買取の特徴

不動産買取は、専門業者が現況のまま買い取ってくれる仕組みで、査定から決済まで1〜3週間で完了します。
相続税や遠方管理の悩みを、早く解消できる点がメリットです。
提示額は市場価格より2〜3割低めですが、仲介手数料が不要で瑕疵担保責任も免責となるため、総費用と精神的負担を減らせます。
また、見積もりを取り、リースバックや残置物撤去サービスの有無を比べると、手取り額の最大化だけでなく退去後の生活設計もしやすくなるでしょう。
時間を最優先したい売主に向く方法ですが、資金に余裕がある場合は現状売却や更地売却と並行して検討し、納得できる条件が整った段階で決断すると安心です。

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空き家売却の費用と資金計画

前章では、空き家の売却方法について述べましたが、売却時の費用も気になるところでしょう。
ここでは、空き家売却にかかる主な費用や資金計画の立て方について解説いたします。

税金と特例の活用

空き家の譲渡益にかかる、所得税・住民税・復興特別所得税は所有期間5年超で合計20.315%ですが、被相続人居住用財産の3,000万円特別控除を使えば大幅に軽減できます。
マイホーム特例や買い換え特例との重複適用はできないため、居住実績や解体の有無を整理し、税理士に試算を依頼して最適な控除を選びましょう。
税額は、「売却価格−取得費−譲渡費用−特例控除」で計算します。
取得費が不明な場合は、概算取得費5%を用いるため、築古物件ほど控除効果が高まりやすいのです。

仲介・解体・撤去費

仲介手数料は、売買価格400万円超で「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限となり、たとえば1,200万円で売れた場合は約42万円＋消費税が目安です。
木造30坪の解体費は約90〜120万円、RC造50坪なら約300〜400万円が相場で、ブロック塀撤去や舗装解体があれば追加費用が発生するため、現地調査が欠かせません。
測量費は簡易測量で約30万〜50万円、確定測量で約80万〜120万円です。
残置物撤去は、2tトラック1台あたり約7万円前後が相場なので、荷物量に応じた見積もりを取りましょう。

費用削減のポイント

費用を抑える第一歩は、自治体の解体補助金や老朽危険空き家除却費補助制度の活用です。
助成率は工事費の2分の1以内、上限20万〜100万円が一般的となっています。
さらに、解体時期を1月2日以降に設定すると住宅用地特例を1年延命できるため、増税を避けつつ買主募集期間も確保できます。
解体業者・撤去業者をそれぞれ3社以上比較し、作業範囲や諸経費の内訳を確認すると、総額で10%以上節約できることが多いです。
補助金申請や業者選定では、着工前に契約書や見積書の写し、現況写真などを用意しておくと手続きが円滑になり、工期遅延のリスクも抑えられるでしょう。

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空き家売却の注意点

ここまで、売却方法と費用について解説しましたが、名義や状態、売却タイミングもおさえておきましょう。
最後に、空き家を売却する際に必要となる名義・建物状態・最適なタイミングについて解説していきます。

名義変更の手続き

2024年4月施行の相続登記義務化により、相続を知った日から3年以内に登記を終えないと10万円以下の過料が課されます。
共有名義の場合は遺産分割協議書を早めに作成し、持分放棄や贈与で単独名義にしておくと、契約時の印鑑証明準備や意思決定が大幅に簡素化できるでしょう。
司法書士へ依頼する際は、戸籍謄本一式と固定資産評価証明書を事前に集め、相続関係説明図を作成しておくと申請書類の不備を防ぎスケジュール短縮に役立ちます。
長期放置物件では法定相続人の所在が不明なケースもあるため、法定相続情報一覧図で被相続人を調査したり、家庭裁判所で不在者財産管理人を選任する方法も検討しましょう。

建物状態の調査

建物調査は、床下・小屋裏・外壁・配管を中心に実施し、報告書を添付して現状のままで販売すると、買主の安心感が高まり価格交渉の幅も狭まります。
シロアリ被害は、床下の含水率測定や穿孔検査で早期発見し、軽微なら防蟻処理をおこない、深刻な場合は買取へ切り替えて契約不適合責任を避ける判断が必要です。
耐震診断は、1981年以前の旧耐震物件にはとくに大切です。
また、地方自治体の診断補助を利用すると費用負担を抑えつつ、結果を資料として買主に提示できます。

売却時期の見極め

更地化を選ぶ場合は、1月2日〜2月上旬に着工すると当年の住宅用地特例が維持され、固定資産税増を翌年まで先送りできるため、資金計画が立てやすくなります。
中古一戸建てとして、春の引っ越しシーズンに売り出したい場合は、秋口に軽微な修繕と室内清掃を終え、11月までに媒介契約を結ぶスケジュールが理想です。
業者買取を検討するなら、相続税納付期限の10か月前や固定資産税納付通知直後に査定を依頼すると、納税資金を確保しやすく交渉も優位に進みます。
また、雑草の繁茂や空調維持費など空白期間の費用を抑えるには、解体や残置物撤去を梅雨入り前に済ませるなど、季節要因も踏まえた逆算計画が欠かせません。
家族会議の日程、見積もり取得期限、税申告スケジュールをカレンダーに落とし込み、重要な予定を可視化すると、売却遅延と追加費用の発生を防げるでしょう。

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まとめ

空き家売却は、現状売却・更地売却・業者買取の3択で、費用負担や売却期間、契約責任の違いを比較し、目的と余裕に応じて最適な選択をすることが大切です。
売却費用は、譲渡所得税の特例控除や解体補助金、業者比較による手数料節約を組み合わせることで、手取りを高め家計を安定させやすくなります。
相続登記の完了、建物調査の結果提示、税制や季節を踏まえた逆算スケジュールを整えることで、トラブルなく有利に売却できるでしょう。