空き家をそのままの状態で売りたい！更地にするメリット・デメリットも解説

実家を相続したものの、誰も住まずに空き家になってしまい困っている人が多いようです。
空き家はそのまま売りたいけれども、築年数が古いから売れないかもしれない、更地にしたほうが売れるのでは、と悩む人も少なくありません。
そこで今回は、空き家をそのままの状態で売る場合と、更地にしてから売却するメリット・デメリットを詳しくご紹介します。
西宮市や尼崎市、伊丹市で、空き家をどうしたらいいかお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

空き家をそのままの状態で売りたい！メリット・デメリットは？

まずは、そもそも空き家とはどのような家を指すのかを解説したあとに、そのままの状態で売るときのメリット・デメリットをご紹介します。

そもそも空き家とは？

2015年に施行された「空き家対策特別措置法」によると、空き家とは「1年間の居住実績がない家」を指します。
具体的には1年間人の出入りがなく、電気やガス、水道などのライフラインが使用されていない状態だと、空き家とみなされるようです。

空き家をそのままの状態で売る二つの方法！メリット・デメリットは？

空き家をそのままの状態で売る場合、以下の二つの方法が考えられます。

• 人が住める状態の場合「中古住宅」として売る
• 劣化が激しい場合「古家付き土地」として売る

日本の住宅は、木造住宅の割合が多いことが特徴です。
そして、木造住宅は築20年を過ぎると建物としての資産価値はほぼなくなったとみなされ、古家付き土地として売りに出されることが多いようです。
しかし、あくまで目安にすぎません。
築20年以上たっていても、屋根や外壁の塗り替えを定期的におこない、内装もリフォームしているなら十分人が住めると考えられます。
そのため築20年以上たつからといって、必ずしも古家付き土地として売却する必要はありません。
家の劣化状況、そしてこれからご紹介するそれぞれのメリット・デメリット からどちらで売却するかを判断しましょう。
「中古住宅」として売る場合のメリット・デメリット
近年は、家を新築するよりも、安価に中古住宅を購入してリノベーションして住みたいと考える人が増えています。
適切にメンテナンスされていて状態が良ければ、相場に近い価格での売却が期待できることがメリットです。
とくに駅前や商業施設の近くなど、立地が良ければ高額で売却できる可能性もあるでしょう。
一方、空き家を中古住宅として売却する場合、売却後に雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵が発覚し、契約不適合責任を問われる可能性があるのはデメリットです。
コストはかかりますが、ホームインスペクションを受けると、購入希望者に安心感を与えられるので、検討すると良いでしょう。
「古家付き土地」として売る場合のメリット・デメリット
空き家がおまけでついた「古家付き土地」として売却するメリットは、中古住宅を探している人・土地を探している人の両方にアピールできることです。
人の価値観はいろいろなので、「ボロボロで価値がない」と考える家でも、「手直しすれば十分住める」と感じる人もいるためです。
売却側はあくまで空き家を「おまけ」としているため、建物の耐用年数や契約によっては、契約不適合責任を問われる心配もありません。
一方、古家付き土地として売却すると、中古住宅よりも価格が安くなりやすいデメリットがあります。
「補修すれば住めると思ったけれども住めなかった」「建物を取り壊すのに費用がかかる」など、買主はいろいろなリスクを負うことになるので、高額で売却するのは難しくなるためです。

空き家を売りたいときに更地にするメリット・デメリット

空き家を売りたいときに、「建物を取り壊して更地にしたほうが高く売れるのでは」と考える人もいると思います。
「更地」とは、住宅などの建築物がなく、借地権なども付いていない土地を指します。
ここでは空き家を売りたいときに、更地にするメリット・デメリットも確認しておきましょう。

空き家を取り壊して更地にして売却するメリット

空き家を解体して更地にしてから売却するメリットは、古家付き土地として売り出すよりも早く売却できる可能性が高いことです。
土地の上に建物がなければ全体の広さをイメージできるので、購入意欲がわきやすくなるためです。
古家付き土地のように、建物を解体する手間や時間、そして費用をかける必要もありません。
また土地だけになっていると、土壌調査や地盤調査もやりやすくなります。
このように、更地にすると、土地だけを買いたい買主に大きくアピールできるようになるのです。

空き家を取り壊して更地にして売却するデメリット

空き家を解体して更地にするデメリットは、解体費用がかかることです。
建物の解体費用は建物の構造によって異なりますが、一般的には以下が相場とされています。

• 木造住宅：3万円/坪
• 鉄骨住宅：4～5万円/坪
• RC住宅：5～6万円/坪

たとえば25坪の木造住宅であれば、安くて75万円程度かかることになります。
費用をかけて更地にしても、そのぶん高く売れるとも限らず、場合によっては赤字となる可能性がある点には注意が必要です。
また、土地にかかる固定資産税は、建物があると6分の1に減税される措置がとられています。
更地にしたもののいつまでも売れなければ、毎年払う固定資産税が跳ね上がることも認識しておきましょう。

売りたい空き家がなかな売れない！その際にかかる費用とは？

売りたいと考えている空き家が売れない場合、さまざまなコストがかかってくるリスクがあります。
ここでは空き家を所有し続けることで、どのような費用負担があるのかをご紹介します。

固定資産税

土地や建物を所有している限り、固定資産税評価額に応じた固定資産税が毎年発生します。
固定資産税は、建物が空き家かどうかは考慮されないので、売却して手放すまで払い続ける必要があります。

管理費・メンテナンス費

空き家のまま放置していると劣化が進み、倒壊リスクが高まるため、定期的に管理・メンテナンスするための費用も必要です。
万一倒壊するようなことになれば、近隣の住民に多大な迷惑をかける恐れがあります。
物質的・人的被害が出た場合には、損害賠償責任を問われることも考えられます。
そういった自体を避けるために、管理・メンテナンスするには、人に維持管理を依頼する、もしくは自分自身で定期的に現地まで足を運ばなければなりません。
いずれにしても、空き家を所有しているだけで、コストがかかってしまうのです。

まとめ

空き家をそのまま売却する方法は、「中古住宅として売却する」「古家付き土地として売却する」の二つの方法があります。
また場合によっては、空き家を取り壊して更地にしたほうが、早く売れることも考えられます。
どの方法で売却するのが良いかは、物件の状態や立地、市場の需要などによって異なるため、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
実際に空き家を見て査定してもらい査定額を聞いてから、どのように売却するかを判断すると良いでしょう。
「西宮不動産売却サポート」でも、西宮市や尼崎市、伊丹市を中心に空き家の査定や売却のご相談に応じております。
「こんなに古くて売れるかな」「まずは査定金額だけ知りたい」といったご相談も、どうぞお気軽にお問い合わせしてください。