相続後の不動産売却での注意点は？名義変更や売却期限のポイントも解説

相続した不動産を売却する際には、スムーズに進めるためのポイントを理解することが大切です。
名義変更や共有状態の確認は重要な最初のステップとなります。
税制上の特例や控除を受けるためには、期限を意識して手続きを進める必要があるでしょう。
本記事では、媒介契約の選び方も含めた具体的な注意点を解説します。

相続した不動産を売却するときの注意点である「名義」について

相続した不動産を売却する際、名義に関する注意点は非常に重要です。
適切な名義変更をおこなわないと、後々のトラブルや手続きの遅延につながる可能性があるためです。
以下では、名義変更と共有名義に関する注意点について詳しく解説します。

名義変更

相続により不動産を取得したら、まず相続登記による名義変更をおこなうことが大切です。
放置すると次の相続時に権利関係が複雑化し、手続きが大幅に遅れる場合があります。
相続登記には、被相続人や相続人の戸籍謄本、印鑑証明書、遺産分割協議書など多くの書類が必要です。
2024年以降は相続登記が義務化され、未登記に罰則が科される可能性があります。
相続が発生したら、早めに手続きを済ませましょう。
とくに、相続登記の段階で必要な書類を一部でも欠いてしまうと、補完に多くの時間と手間がかかることがあります。
親族間の話し合いが不十分な状態で手続きを進めると、後に名義人が複数に分散してしまい、書類の準備がさらに複雑化する恐れもあります。
また、金融機関などからの融資を受ける際にも、名義が整理されていないと審査に通りづらくなる可能性があるため、早めの準備が望まれます。

共有名義

相続した不動産を複数の相続人で共有名義にすることは慎重に検討する必要があります。
共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要なため、意思決定が難しくなることがあります。
また、共有者が亡くなるとさらに相続が発生し、権利関係が一層複雑化します。
管理や維持費の負担も共有者間で不平等が生じやすく、トラブルに発展する可能性があります。
共有名義の取り扱いについては、将来的に一人が権利を手放したいと考える場合や、相続人同士の生活環境が変化する場合などに多くの問題が生じがちです。
誰がどの程度費用を負担するかを明確に定めないまま共有を続けると、維持管理費や修繕費をめぐる意見の対立が起こりやすくなります。
さらに、共有者同士の連絡が円滑におこなえないと、売却や賃貸などの意思決定が大幅に遅れ、結果的に財産価値を損ねる可能性も否定できません。

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相続した不動産を売却するときの注意点である「売却期限」について

3年以内

相続した不動産は、相続開始から3年以内に売却すると「相続税の取得費加算の特例」が適用され、譲渡所得税の負担を軽減できます。
支払った相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡益が大きい場合でも課税対象を減らせます。
ただし、相続税の申告や売却完了期限など、手続き期限を守ることが必要です。
この特例を利用するには、売却手続きだけでなく相続税の申告も確実におこなっておく必要があります。
相続財産全体の評価額が基礎控除額以下であっても、手続きを省略すると将来的に疑義を招くおそれがあります。
とくに、被相続人の生前贈与などが絡んでいるケースでは、申告漏れが生じると追徴課税のリスクもあるため、念入りな確認が不可欠です。
また、売却時には不動産会社や税理士と十分に連携し、売却価格や買主との交渉期限を明確にしておくことが肝要です。

特例

被相続人が一人で居住していた家屋を相続し、一定要件を満たして売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用され、最大3,000万円まで譲渡所得を控除できます。
家屋が昭和56年5月31日以前に建築されていることや、相続開始後に事業用などに使用していないことなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
確定申告時には必要書類を添付するため、事前準備を怠らないようにしましょう。
この空き家特例を利用する際は、耐震性や建物の老朽度合いなどに関する要件も確認しておくと安心です。
建築時期や改修歴が不明確な場合、事前に専門家の調査を受けておくことで、売却時に条件を満たしているかどうかをスムーズに証明できます。

特別控除

相続した不動産でも、自身が居住していた家屋なら「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用される場合があります。
ただし、相続で取得した物件には条件を満たせず適用されないことも多く、その場合は空き家特例を検討することが一般的です。
税制は複雑なため、専門家に相談しながら期限内に手続きをおこなうことが望ましいです。
居住用財産として認められるかどうかは、実際の居住実態や住民票の移動時期によって判断されるケースが多いです。
たとえば、単身赴任や長期入院などで一時的に住民票を移せなかった場合でも、実質的に居住していたと認められれば特別控除を受けられる可能性があるため、証拠書類の保管が重要となります。
さらに、空き家特例との併用が難しいケースもあるため、適用要件をしっかり確認することが不可欠です。

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相続した不動産を売却するときの注意点である「媒介契約」の選び方

相続した不動産を売却する際、適切な媒介契約を選ぶことは円滑な取引を実現するうえで重要です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約できる柔軟性があり、自分で買主を見つけて直接取引することもできます。
ただし、販売活動の報告義務やレインズへの登録義務がないため、各社の活動状況を把握しにくい面があります。
また、不動産会社は成約できないリスクが高いため、積極的な販売活動が期待できない場合もあります。
この契約形態を選ぶ売主は、自力でも買主を探したいと考えていることが多いですが、その際にはインターネット上の不動産ポータルサイトへの掲載方法や、近隣地域へのチラシ配布などの具体的な集客戦略を検討すると効果的です。
また、複数の不動産会社との同時進行が可能とはいえ、情報が混在して不動産会社同士の連絡が行き違うリスクもあるため、各社とのコミュニケーション方法や役割分担を明確にしておく必要があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社の不動産会社とだけ契約する形式で、売主が自分で買主を見つけて直接取引することもできます。
契約締結後、レインズへの登録と定期的な報告が義務付けられるため、販売状況を把握しやすいです。
ただし、1社に依存するため、その会社の販売力や対応次第で結果が左右されるリスクがあります。
専任媒介契約では、不動産会社が積極的に広告を打ち出してくれるメリットがある一方で、売主自身の見極めも重要になります。
信頼できる会社を選ぶためには、過去の取引実績や地域密着度、担当者の対応スピードなどを事前に確認するとよいでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社と契約し、売主が直接買主を見つけることは認められません。
契約締結後5日以内のレインズ登録や週1回以上の報告が義務付けられるため、手厚いサポートが期待できます。
ただし、売主自身で買主を見つけても不動産会社を通す必要があり、仲介手数料がかかります。
この契約形態では、不動産会社が全面的にサポートをおこなうため、売却活動が一本化されるメリットがあります。
ただし、専属専任媒介契約の期間中に売主が自力で買主を見つけても、契約上は必ず不動産会社を経由しなければならないため、仲介手数料が必須となります。
設定された週1回の報告が義務付けられているが、売主側も定期的に担当者との打ち合わせをおこない、販売戦略見直しを図ることが大切です。
販売期間や価格交渉の進捗などを確認しながら、より納得のいく売却に向けて柔軟に対応していきましょう。

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まとめ

相続した不動産の売却は、名義変更や共有状況の確認を早めにおこない、税制優遇が受けられる期限にも注意しながら進めることが大切です。
媒介契約の特徴を理解し、目的に合った契約形態を選んで不動産売却を円滑に進めましょう。