滅失登記とは？申請しない場合のリスクについても解説

空き家の解体を検討しているものの、解体後の手続きについて「何をいつまでにすれば良いのか」と不安を感じてはいませんか。
建物の取り壊し後に必要な「建物滅失登記」を怠ると、10万円以下の過料や無駄な税金の支払いといった、思わぬ不利益を被る恐れがあります。
そこで本記事では、滅失登記の基礎知識から、申請を忘れた際のリスク、自分でおこなう場合や専門家に依頼する場合の手順までを解説いたします。
解体工事を予定されている方や、将来のトラブルを未然に防ぎたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

滅失登記とは

建物解体を検討する際、滅失登記の基礎知識をおさえておくことが大切です。
まずは、滅失登記の定義や申請義務、期限について解説していきます。

滅失登記の定義と法律

滅失登記とは、登記簿に記録されている建物が取り壊しなどで無くなった際に、その記録を消して現状と一致させる手続きのことです。
自分たちで解体した場合だけでなく、火災や自然災害で建物が失われた場合も、この手続きをおこなう必要があります。
この登記は法律で決められた義務であり、単なるお知らせではなく、所有者が必ずおこなわなければならない責任ある手続きです。
登記簿と実際の土地の様子を一致させることは、その後の売買や相続、お金を借りる際の契約を安心しておこなうための土台となります。

申請義務者と申請期限

この手続きをおこなう義務があるのは、原則としてその建物の持ち主、または登記簿に名前が載っている方です。
建物が数人の共有名義になっている場合は、共有者全員に義務がありますが、手続き自体は代表者1人でおこなうことができます。
ただし、建物を解体するかどうかを決めるのは大きな決断となるため、後で揉めないよう全員の同意を得てから進めることが大切です。
法律では、建物が無くなった日から1か月以内に申請しなければならないと決まっており、速やかな対応が求められます。
たとえば、1月15日に解体工事が完了した場合には、翌月の2月14日が申請期限となるため注意しましょう。

申請に必要な書類と提出方法

申請には申請書のほかに、いつ、なぜ建物が無くなったかを証明する書類が必要となります。
解体工事をした場合は、解体業者からの建物取毀証明書（工事完了引渡証明書）と、業者の印鑑証明書をもらって、セットで提出するのが一般的です。
火災の場合は、消防署などが発行する罹災証明書が必要になり、その他の理由でも役所の証明書や写真が求められることがあります。
また、登記簿上の住所や氏名が現在と違う場合は、引っ越しの履歴がわかる住民票や戸籍謄本などをつけて、本人であることを証明しなければなりません。
提出方法は、法務局の窓口へ直接持っていくほか、郵送やインターネットを使ったオンライン申請も選べるため、ご自身に適した方法で進めてみましょう。

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滅失登記をしない場合の注意点

前章では、滅失登記の義務について述べましたが、申請しなかった場合の影響について解説いたします。
ここでは、滅失登記を適切におこなうための注意点や、実務上のポイントについて確認していきましょう。

10万円以下の過料と事例

万が一、期限内に手続きをしなかった場合、法律では10万円以下の過料という行政上の規定が定められています。
この過料とは行政上の罰則のようなもので、刑罰としての罰金とは違い、支払っても前科がつくことはありません。
ただし、役所からの通知を確認せずに手続きが遅れると、裁判所を通じて手続きが進められ、結果として費用を支払うことになる可能性があります。
実際には、「長期間手続きがなされなかった」などのケースで対象となることが多いです。

課税に関する注意点

手続きをしないまま解体してしまうと、登記簿上には建物が残ったままになり、固定資産税がかかり続けてしまう点にも注意が必要です。
実際には更地になっていても、役所がその事実を把握できなければ建物があるとみなされ、課税が続いてしまう可能性があります。
万が一、手続きを忘れて放置してしまうと、たとえば以下のような税負担が発生することになるでしょう。

• 建物の課税標準額が500万円（税率1.4%）の場合
• 年間の固定資産税：約7万円
• 10年間放置した場合：合計約70万円

売却や相続時の課題

滅失登記をしていないと、いざ土地を売ろうとした際に、現況と異なる建物が登記に残っていることがわかり、手続きがスムーズに進まないことがあります。
また、相続が起きた際に古い建物の記録が残っていると、相続の手続きと一緒に滅失登記もしなければならず、通常よりも手続きの手間が増えてしまうでしょう。
さらに、古い建物が登記上にあるままだと、新しい家を建てて登記しようとしても二重登録の懸念が生じ、住宅ローンの手続きに影響が出ることもあります。
このような状況を未然に防ぐためにも、建物を解体した時点ですぐに手続きを済ませておくことが、将来の安心につながります。

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滅失登記の申請は誰がやる？

ここまで、滅失登記の概要と留意点を解説しましたが、実際の申請手続きについても確認しておきましょう。
最後に、滅失登記を誰がすべきか、土地家屋調査士への依頼方法について解説していきます。

所有者本人による申請

申請をおこなうのは、原則として登記簿の所有者欄に書かれている本人、または所有権の保存登記がない場合は、表題部の所有者となります。
共有名義の場合でも、代表者1人が申請できるため、申請書に全員分の記名や押印までは必要ありません。
なお、実際に取り壊すかどうかは共有者全員の財産に関わるため、事前に話し合って記録を残しておくことが大切です。
ご自身で申請する場合は、解体業者から証明書類を受け取り、申請書を作成して法務局へ提出するという流れになります。

相続人が申請する場合

所有者がすでに亡くなっている場合は、その建物を引き継ぐ相続人の方が、代わりに申請をおこなうことになります。
このケースでは、申請者が登記上の所有者ではないため、戸籍謄本などを提出して、正当な相続人であることを証明しなければなりません。
さらに、登記上の住所と今の住所がつながらない場合は、住民票の除票などを使って、被相続人と登記名義人が同一人物であることを説明する必要があります。
相続の手続きをすべて終えてから滅失登記をする方法もありますが、時間がかかる場合は、先に滅失登記だけ済ませておくのも一つの方法です。

土地家屋調査士への依頼

手続きに不安がある方や、平日は時間が取れないという方は、専門家である土地家屋調査士に依頼するのがおすすめです。
依頼すると、必要な書類の準備や現地での確認、法務局への申請まですべて代行してくれるため、ご自身で調べる手間や時間を軽減できます。
費用の目安は、地域や建物の大きさによって変わりますが、一般的な木造2階建て住宅の場合で、4万円から5万円程度となるでしょう。
依頼する際は、まず土地家屋調査士に見積もりをお願いし、内容に納得してから契約を結ぶ流れとなります。
その後はプロが手続きを進め、1週間から10日ほどで完了証などが手元に届きます。

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まとめ

滅失登記とは、建物がなくなった際に登記簿の記録を消す手続きのことで、所有者は解体完了から1か月以内に申請をおこなう義務があります。
期限内に申請をしなければ、10万円以下の過料や余分な税金が発生するほか、将来の売却や相続の手続きが円滑に進まなくなる恐れがあります。
申請は原則として所有者本人がおこないますが、手続きに不安がある場合は、専門家である土地家屋調査士に依頼して任せる方法が安心です。