特定空家とは？認定基準や指定された場合のリスクについてご説明

特定空家に認定されるリスクをご存知ですか。
空家の管理が難しいと放置してしまいがちですが、そのままでいると重大な事態を招いてしまいます。
そこで今回は兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をサポートする私たち西宮不動産売却サポートが、特定空家とは何か、認定基準や指定された場合のリスクについてご説明します。

特定空家への認定とは？通常の空き家との違いについて

「特定空家」とは、適切な管理もしくは活用が必要なのに放置されたままで、このまま放置を続けるべきではないと、法律によって認定された空き家のことです。
認定の根拠となる法律は、2015年5月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。
この法律によって、通常の空き家と適切な管理が必要だと法的に判断される特定空家とが明確に区分されました。

通常の空き家と特定空家の違いとは

空家対策の特別措置法によって、通常の「空き家」と「特定空家」の違いを以下のようにはっきりと区別しました。
具体的には、空き家の維持管理のための法律上の責任内容が、通常の空き家と特定空家では異なります。
まず通常の空き家の維持管理に対する法的責任内容ですが、適切に空き家を管理して周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないように努力するとあります。
一方、特定空家では、法的な維持管理の責任内容について、周辺環境を保全するために自治体から助言・指導・勧告・命令に基づいて、建物の解体もしくは修繕、植物の伐採などをおこなわなければならないとされています。
さらに自治体からの助言・指導・勧告・命令を無視すると、特定空家に対して行政代執行がおこなわれます。
行政代執行とは、空き家を適切に管理しない所有者に代わって、自治体が適切に管理をおこなうことです。
この場合の空き家の適切な管理とは、特定空家の強制解体を指します。
なお、行政代執行がおこなわれた際の費用は特定空家の所有者の負担となり、自治体から請求されることとなります。
行政代執行による特定空家の強制解体のリスクについては、のちほど詳しく解説します。
また特定空家に指定され、自治体からの助言・指導・勧告・命令を無視していると、行政代執行がおこなわれるだけでなく、過料の罰則を受けるので注意してください。
親族が無くなって家を相続した場合、遠方にあるため管理ができずに空き家を放置してしまうケースが全国的に増えています。
ですが、このように空き家は適切に管理すべきと法律で定められています。
空き家の管理が難しい場合は売却を検討するか、管理会社に空き家管理を委託するなどを検討しなければなりません。

法律における特定空家の認定基準について

特定空家の認定基準は、大きく4つの認定基準に分けることができます。

衛生面で有害であるかどうか

空き家を放置し続けることで、衛生面で周辺環境に害をおよぼさないかが判断基準の1つとなります。
具体的には庭に雑草が生い茂って害獣が住み付いていないか、浄化槽から汚物が漏れていないか、ゴミの不法投棄による悪臭の発生などが挙げられます。
また建物が破損していることが原因で特定空家に認定されることもあります。
築古の空き家は建材にアスベストが使われている物件があり、それらが破損すると周辺にアスベストを飛散させる恐れがあるからです。

建物が傾き・倒壊など危険な状態にある

建物が傾いていて倒壊する危険性がある場合は、特定空家に指定されます。
倒壊の危険性に加えて、屋根や外壁の落下、老朽化した擁壁の倒壊の危険性、基礎の沈下による建物の傾きなどを認定基準に用いて総合的に判断します。

周辺住民の生活環境に迷惑を及ぼしているかどうか

具体例としては、生い茂った雑草や伐採のされない枝が敷地外は大きくせり出していたり、樹木が敷地の外へ倒れていたりなどのほか、庭や空家に害獣が住み付いて糞尿の悪臭がたちこめたり夜に奇声が鳴り響いたりしていないかなどが判断の基準となります。
また不審者が侵入して住み付かないかどうかなども考慮されます。

周辺の景観を損ねている

放置した空き家によって周辺の景観を損ねているかどうかも、判断基準になります。
周辺環境を乱していると判断されるのは、景観法によって策定された景観計画にそぐわない、逸脱している場合などです。
また外壁の落書きや、割れたままの窓ガラスなども判断基準とされます。

特定空家に認定された場合のリスクについて

ここでは、特定空家に認定された場合の4つのリスクについてご説明します。
特定空家に認定されることは、非常に大きなリスクを伴いますので、空家の管理が難しい、もしくは出来ないと感じたらすぐに売却を検討することをおすすめします。

特定空家に認定されると行政指導を受ける

1つ目のリスクは、自治体から行政指導を受けることです。
行政指導の内容は、助言、指導、勧告、命令と内容が厳しくなっていきます。
最初は助言なので、軽くみてしまい放置しがちですが、行政指導の内容はどんどん重くなっていき、最後の命令を無視すると行政代執行にまで進んでしまいます。
また過料の罰則に処せられる可能性もあります。
行政代執行や過料に処せられると、高額な費用を請求されることになるので、そうなる前に適切に対応する必要があります。

特定空家に認定されると固定資産税が最大4.2倍まで増額する

2つ目のリスクは、特定空家に認定されることで固定資産税評価額を1/6に減額される特例が受けられなくなり、その結果、固定資産税の税額が最大で4.2倍まで増額してしまうことです。
通常、住宅用地に住宅が建っていると、「住宅用地の特例」を適用されて固定資産税が安くなります。
この特例を受けるには、敷地に建物がたっている必要があり、それは空き家であってもかまいません。
ですが空き家が特定空家に認定されてしまうと、敷地に住宅がたっているにも関わらず、住宅用地の特例の対象から外されてしまうのです。
その結果、固定資産税の税額が最大で4.2倍にまで膨れ上がってしまいます。

特定空家に認定されることで最大50万円の過料に処せられる

3つ目のリスクは、行政指導（命令）に応じない場合、最大50万円の過料に処せられることです。
過料とは、行政指導に従わなければいけない義務に反した者に対して、罰金を徴収する罰則です。
その罰則金は最大で50万円になります。
行政指導の内容が命令まで進んだら、過料に処せられる一歩手前にまで進んでいることを認識して、すぐに対応しなければなりません。

行政代執行が実施されて空き家を強制解体される

4つ目のリスクは、空き家を放置し続けることが危険だと判断された場合、自治体によって行政代執行がおこなわれ、空き家を強制解体されることです。
行政代執行により空き家の強制解体がおこなわれると、その解体費用は空き家の所有者に請求されます。
解体費用の請求金額は高額になり、数百万円から1,000万円を超えるケースもあります。

まとめ

今回は特定空家とは何か、認定基準や指定された場合のリスクについてご説明しました。
特定空家の認定が法律的に整備され、空き家を放置し続けることは許されなくなりました。
行政指導に応じずに放置していると、過料や行政代執行により高額な費用を請求されてしまい、取り返しのつかない事態になりかねません。
そうならないためにも、放置せずに早い段階で適切に対応することが肝心です。
私たち西宮不動産売却サポートは、兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。