【保存版】空き家は売るべき?貸すべき?メリット・デメリットを解説

2022-11-22

空き家

空き家は売るべき?貸すメリット・デメリットや売却のポイントを解説

この記事のハイライト
●空き家は売る場合も貸す場合もメリット・デメリットが生じる
●空き家は古家付きで売り出したりリフォームして売ったりする
●売る際のポイントを押さえれば早期の売却が見込める

空き家を所有していて「売る」か「貸す」かでお悩みになっている方も多いのではないでしょうか。
「売る」「貸す」どちらにも一長一短あるため、よく考えたうえで決断することをおすすめします。
今回は空き家を売る方法とポイント、売る場合と貸す場合のメリット・デメリットを解説します。
兵庫県西宮市、尼崎市や伊丹市で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

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空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とそれぞれのメリット・デメリット

空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とそれぞれのメリット・デメリット

まずは、空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

売るか貸すかの判断基準

空き家を売るか貸すかの判断基準は、家賃収入と売却した際の手取りを比較すると良いでしょう。
需要のある場所の空き家は、売った場合と貸した場合を比較しやすくなります。
たとえば、「今売りに出した場合」と「5年後までの間で得られる家賃収入+5年後に売った場合」の手取り額を比べてみましょう。
どちらが多いかを比較し、売るか貸すかを判断します。
ただし、貸す際にリフォームや修繕をおこなう場合、その費用は差し引いて算出しましょう。
売った場合の手取り額は、空き家を売却する際の特別控除などを利用できる可能性があり、手取り額が増えるケースも多いです。
また、人気のないエリアにある場合や需要がない場合、貸すという選択は現実的ではありません。
周辺に大型商業施設ができるなど、人口が増えるような魅力がないと、資産価値が下がる可能性があります。
そのため、貸すのが難しい場合は、早めに売却した方が良いでしょう。

売る場合のメリット・デメリット

空き家を売る場合のメリットは下記のとおりです。

  • まとまった資金が手に入る
  • 維持費や管理の手間がかからない

売るメリットとしてまず挙げられるのが、まとまった資金が手に入ることです。
売却金という大きなお金が入るので、新居を購入したり住宅ローンを完済したりできるでしょう。
また、空き家を管理する手間がかからなくなるのもメリットです。
貸す場合でも不動産を所有している以上、維持管理をし続けなくてはなりません。
しかし、空き家を売ればそのような手間からも解放されます。
その反面、下記のようなデメリットも生じます。

  • 家を手放すことになる
  • 売る際に費用がかかる可能性がある

デメリットとして、売ることでご自身のものでなくなってしまうことが挙げられます。
また、売却の際は抵当権を抹消するために残っている住宅ローンを完済する必要があります。
売却金で賄えない場合は、自己資金から捻出しなければならないのがデメリットです。

貸す場合のメリット・デメリット

空き家を貸す場合のメリットは下記のとおりです。

  • 家賃収入が手に入る
  • 家を手放さなくて済む

貸す場合は、入居者がいる限り家賃収入が手に入ります。
不労所得が手に入るため、人気のエリアにある場合などは長期的な利益が確保できるかもしれません。
また、家を手放さなくて済むので、将来はその家に戻れるのがメリットです。
その反面、下記のようなデメリットも生じます。

  • 入居者が決まらない可能性がある
  • 設備投資や維持管理のコストがかかる
  • 入居者が綺麗に使ってくれるとは限らない

デメリットは、入居者が決まらない可能性があることです。
入居者がいないと、当然ですが家賃収入を手に入れることができません。
また、クリーニング費用やリフォーム費用など、入居してもらうための準備にも費用がかかります。
さらに、入居者が室内を綺麗に使ってくれるとは限らないので、いざ戻ろうとした際に大掛かりな修繕が必要になることもあるでしょう。

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空き家を売る方法

空き家を売る方法

続いて、空き家を売る方法をご紹介します。

方法1:古家付き土地として売る

方法としてまず挙げられるのが、古家付き土地として売ることです。
空き家と土地をセットで売れば解体費用がかからないため、時間もコストも節約できます。
造成費用や測量費用なども原則買主負担となります。
素早く売りに出せるので、スムーズに売却活動を開始したい方におすすめです。
また、近年は土地や建材の値上がりにともない、新築物件の価格もアップしています。
そのため、古い空き家を安く購入し、リフォームやリノベーションして住む方も多いです。
古家付き土地として売却すれば、リフォームやリノベーションを検討している方にアプローチできるでしょう。

方法2:解体して売る

解体するのも、空き家を売る方法の1つです。
解体して更地にすると、買主が解体費用を負担することなく、かつすぐに建築工事に着工できるため、古家付き土地より早く売却できる可能性があります。
また、古い空き家の場合は、傷みがあることで引き渡し後にトラブルになるケースも珍しくありません。
そのような負担を負うことなく手放せるのは、売主にとって大きなメリットです。

方法3:リフォームしてから売る

リフォームすることも、空き家を効率良く売る方法です。
状態が悪い場合はリフォームをおこない、魅力をアップさせると早期の売却が見込めます。
ただし、全面的なリフォームは買主の好みに合わないこともあるので、水回りなどに絞っておこなうと良いでしょう。

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空き家を売る際のポイント

空き家を売る際のポイント

最後に、空き家を売る際のポイントを解説します。

ポイント1:確定測量をおこなう

空き家を売る際のポイントとしてまず挙げられるのが、確定測量をおこなうことです。
確定測量とは、測量士が空き家の境界を確定するためにおこないます。
古い空き家の場合、境界が曖昧になっているケースがあり、隣地の住民とトラブルになるケースも珍しくありません。
境界が確定しないまま引き渡すと、揉めるリスクがあるため、買主が見つからない可能性もあります。

ポイント2:売却計画を長期戦で立てる

売却計画を長期戦で立てることも、空き家を売る場合のポイントです。
近年は、兵庫県西宮市や尼崎市、伊丹市を含む日本全国で空き家が増えて続けています。
そのため、築年数や立地によってはなかなか売れない可能性もあるでしょう。
短期間で売ろうとしても上手くいかず、値下げに踏み切らざるを得なくなり、結果的に損してしまうこともあります。
空き家を売る際は、長期戦を覚悟し入念な売却計画を立てることがポイントです。

ポイント3:現在の状態把握

空き家の状態を把握することも、大切なポイントです。
ホームインスペクション(住宅診断)を実施すれば、不具合や劣化状態を把握できます。
雨漏りやシロアリ被害の有無など、売主が把握しにくい欠陥もチェックできるのがメリットです。
空き家を購入する場合、どのような状態なのか気にする買主は多くいらっしゃいます。
ホームインスペクションによって状態がわかれば、安心して購入してもらえるでしょう。
ちなみに、ホームインスペクションにかかる費用は5~15万円が相場です。
コストがかかりますが、その分スムーズな売却が見込めます。

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まとめ

空き家を売る方法とポイント、売る場合と貸す場合のメリット・デメリットを解説しました。
貸す場合も、将来的に売ることをご検討されているのであれば、築年数の新しいうちに売ることをおすすめします。
私たち「西宮不動産売却サポート」は、兵庫県西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市周辺での不動産売却を専門としております。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひお問い合わせください。

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