空き家を売りたいときは現状のまま？更地にする？売り方についてご紹介

空き家を売りたいときに、現状のままか解体して更地にするかでお悩みのかたも多いのではないでしょうか。
本稿では空き家を売りたいときの、現状のまま売却するメリットと更地にして売却するメリットを解説します。
兵庫県西宮市や尼崎市、伊丹市周辺で空き家を所有している方は、ぜひ最後まで確認し、売却の方針決定に役立ててください。

空き家を売りたい！現状のまま売却

ここでは、空き家を残したままで売却する場合について解説します。

現状のまま売却する方法とは

現状のままとは、空き家を残したままで売却することをいいます。
空き家を売りたいときに、できるだけ費用の持ち出しを避けたい場合におすすめの方法です。
現状のまま売る方法として、中古住宅や古家付き土地があります。
建物がまだ新しく、使用できる状態であれば中古住宅でとして不動産売却をすると良いでしょう。
建物が老朽化していて、価値がないと判断された場合は古家付き土地での売却で進めましょう。
古家付き土地は買主が解体工事して、建物を建築したり、土地として利用したりします。
中古住宅として売却するか、古家付き土地として売却するかの判断が難しい場合は、ぜひ「西宮不動産売却サポート」までお問い合わせください。

現状のまま売却するメリット

現状のままで不動産売却をするメリットは、解体工事費用がかからないためにお金を持ち出す必要がないことや、売却を決めてからすぐに売却活動ができる点です。
最近では原油価格高騰にともなって、解体工事費も上昇しているので、解体費用の負担は大きくなるため、手元に十分な資金がない場合には、古家付き土地で売却すると良いでしょう。
また、建物があれば住宅用地の特例が適用されるので、固定資産税が軽減されます。

現状のまま売却するデメリット

現状のままで売却するデメリットとして、土地の購入を検討している買主からは除外されてしまうという点が挙げられます。
また、建物があるために敷地の様子が分かりづらく、敷地内の高低差や隣地との関係性によっては建築費用が変わるので、よく調査する必要があります。
さらに、解体工事費用の見積もりにも時間がかかる可能性があるため、早急に空き家を売りたいと考えているならば不向きかもしれません。
建物の管理についてもデメリットのひとつです。
近隣住民に迷惑をかけないよう、最低限の管理は不可欠です。
もし、管理を怠ると自治体により「特定空家」に指定されることもあります。特定空家に指定されてしまうと固定資産税の控除もなくなります。
現状のまま不動産売却をおこなう場合は、空き家の管理をおこなう必要があるということを理解しておきましょう。

空き家を売りたい！更地にして売却

ここでは、空き家を解体して更地の状態で売却する場合について解説します。

更地にして売却する方法とは

空き家を売りたいと考えたときに、更地にして売却するという方法があります。
更地とは、建物などの構造物が何も建っていない状態で、購入後すぐに新しく建物を建てられる状態の宅地を指します。
更地にして売却する場合は、今建っている空き家を解体し、借地権などもついていない状態で不動産売却をします。

更地にして売却するメリット

空き家を解体して土地で売却するには解体工事が必要ですが、解体さえしてしまえば空き家の管理は不要です。
空き家が自然災害によって倒壊したり損壊する可能性がある場合や、築年数が古く旧耐震の建物である場合は解体したほうが売却しやすいでしょう。
遠方に住んでいるために空き家の管理が難しい場合にも、解体して売却することをおすすめします。
買主にとって土地の様子が分かりやすく、敷地内の状況も判断しやすいので、検討しやすいということも特徴です。
不動産を売却すると、その売却した費用は譲渡所得として所得税が課税されますが、解体工事費は売却時の経費として加算できるので、譲渡所得税を節税する効果もあります。

更地にして売却するデメリット

更地にすることでの最大のデメリットは費用面です。
解体する際の工事費用にくわえ、残置物があればその分の処分費用、建物の抹消登記費用も必要になります。
解体工事費は木造、鉄骨造、コンクリート造と構造によって金額は変わりますが、どの構造にしても100万円以上の費用が必要です。
空き家内に古い家具や家電など残置物があるときには、その処分費用も必要となり、エアコンや冷蔵庫、テレビなどは家電リサイクル法によって処分方法が決められているので、その負担も少なくありません。
建物がなくなるので、建物分の固定資産税はなくなりますが、建物が建っていないことで住宅用地の軽減措置特例が適用されなくなるため、土地自体の固定資産税が増えてしまいます。

空き家を売りたいときにかかる費用や税金

最後に、空き家を売却する際のかかる費用や税金について以下で解説します。

相続登記費用

空き家を相続した場合には相続登記が必要になり、相続登記費用を支払って司法書士に依頼します。
令和6年から相続登記が義務化され、理由もなく相続が発生してから3年以上経過すると10万円以下の過料が科される可能性があるので、必ず登記しましょう。
相続登記費用は、登記のための登録免許税と司法書士への報酬が必要です。

譲渡所得税

空き家を売却して得たお金を譲渡所得と呼び、給与所得や不動産所得と同じように所得として扱われ、所得税が課税されます。
このときの所得税を譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得の求め方と、譲渡所得税の計算方法は以下のようになります。

• 譲渡所得＝不動産売却価格－不動産取得費用－譲渡費用
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

不動産取得費用は不動産を購入したときにかかった金額のことですが、相続などの場合は、その金額が分からないことがあります。
そのときは不動産売却金額の5％を取得金額として計算することも可能です。
減価償却費は建物の経年劣化を示した割合を数値化したもので、建物が新しいほど減価償却費は減少します。
売却諸経費は、仲介手数料や登記費用、印紙税などですが、解体していれば解体工事費も含められます。
こうして計算したものが譲渡所得費で、そこに税率をかけたものが譲渡所得税です。
売却価格によっては譲渡所得ではなく、マイナスの譲渡損失になることもあります。
その場合、確定申告することで損失分を給与所得や事業所得から最大3年間控除できるので、節税にもつながります。
空き家を売却するときには譲渡所得についてしっかり把握しておきましょう。

解体費用

解体費用は建物の建物構造、規模によって変わります。
1坪あたり、木造ならば4万円から5万円、鉄骨造なら5万円から7万円、コンクリート造なら7万円以上の単価です。
建物の立地や道路との高低差などにも価格は影響されるので、解体する場合にはしっかりと解体業者の見積もりを取りましょう。

まとめ

空き家を売りたいときに現状のまま売却するならば、解体工事費用がかからないので、出費を抑えたいときには現状で古家付き土地として売却することを検討してみても良いかもしれません。
空き家を売りたいときにかかる費用として、相続登記費用や譲渡所得税、解体工事費などがかかることを把握しておきましょう。
兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市周辺で空き家を所有していて売りたいと検討している方は西宮不動産売却サポートにお任せください。
物件があるエリアの特性を踏まえたうえで、現状で売却するか、更地にしたほうが良いのかをアドバイスさせていただきます。