亡くなった人の名義のまま土地は売却できる？相続登記までの流れも解説

亡くなった人の名義のままになっている土地を、名義変更せずに売却できるのかお悩みではありませんか。
実は、原則として亡くなった人の名義のまま売買手続きを進めることはできず、放置することで相続登記の義務化に伴う過料のリスクも生じてしまいます。
本記事では、売却に必須となる相続登記の手順や必要書類、さらに手続き完了後に、土地をスムーズに売却するための方法について解説します。
将来的な問題を未然に防ぎスムーズに売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

亡くなった人の名義のまま土地売却はできる？

不動産の売却手続きには主に、所有者の確認と所有権移転登記という重要な工程があります。
まずは、名義変更の必要性と相続登記の義務化について、解説していきます。

売却前に名義変更が必須

売却手続きを完了させるには、原則として相続人への名義変更が前提となります。
まず登記上の所有者を現在の権利者である相続人に変えておくことが必要です。
この相続登記は、故人から相続人へ所有権を移すことであり、取引の土台を整える大切な手続きといえます。
事前に名義を変更しておけば、買主への引渡し手続きもスムーズに進み、日程調整もしやすくなります。
ただし、必要書類の収集や確認には時間がかかることも多いため、早めに準備を始めると良いでしょう。

所有者を明確にする理由

名義変更が必要な理由は、権利の移り変わりを途切れなく記録するという、登記の原則があるためです。
権利がAさんからBさん、さらにCさんへ移る場合も、登記はその順序どおりにつながっていなければなりません。
故人は手続きの当事者になれないため、相続人が名義変更をおこない、現在の所有者を明確にしてから売却へ進みます。
なお、登記は第三者に権利を主張する役割を持ち、名義が整っていることは、買主にとっても安心材料となります。
相続登記を済ませておくことで、住宅ローン利用時の審査や決済日の移転登記も、スムーズに進められるでしょう。

相続登記の義務化と罰則

令和6年4月1日から相続登記は義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。
この制度は施行前に相続した不動産も対象となるため、未登記の場合は、令和9年3月31日を一つの目安として進めておくと安心です。
期限内に正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
通常は登記官からの催告を受け、その案内に沿って一定期間内に対応すれば、問題ない仕組みとなっています。
なお、遺産分割がまとまらない場合には相続人申告登記を活用し、まず義務を果たす方法を検討するのも一つの考え方です。

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故人の土地を相続登記するまでの流れ

前章では、土地は売却前の名義変更が必須であると述べましたが、何から始めれば良いか迷いますよね。
ここでは、相続人を確定させてから相続登記を完了するまでのステップについて解説します。

戸籍収集と相続人の確定

最初におこなうのは、亡くなった人の出生から死亡までの連続した戸籍を集め、誰が相続人になるのかを正確に把握することです。
戸籍は家族関係を証明する公的な書類であり、相続人の範囲を確定させるための重要な根拠となります。
転籍や法改正による改製などがあると戸籍は複数に分かれるため、市区町村の窓口で一連のつながりを確認しながら、取得していきましょう。
あわせて、相続人全員の現在の戸籍も用意し、氏名や本籍地を正確に書類へ反映できるように準備します。
相続人が確定した段階で連絡先を整理し、全員で情報を共有できる一覧表などを作成しておくと、その後の話し合いや手続きが円滑に進みます。

遺産分割協議で方針決定

相続人が確定したら全員で遺産分割協議をおこない、土地の引き継ぎ方や売却の方針について丁寧に話し合います。
特定の相続人が相続して売却する方法にくわえ、売却益を分ける換価分割も状況に応じた選択肢となります。
また、合意内容は遺産分割協議書にまとめ、実印での押印や印鑑証明書を添えて、書面として残しておきましょう。
相続人が多い場合は連絡の混乱を防ぐため、代表となる窓口担当を決めておくと手続きが円滑に進みます。
なお、協議が長引く場合には、相続人申告登記を活用して、まず義務を果たす方法も検討できます。

法務局への登記申請手順

協議がまとまり必要書類が揃ったら、管轄の法務局へ申請をおこない、故人から相続人への名義変更手続きを進めます。
申請時には申請書にくわえ、戸籍一式や遺産分割協議書などの添付書類を、漏れなく提出することが重要です。
ただし、登記には登録免許税がかかり、固定資産税評価額を基に計算されるため、事前に評価証明書も準備しておきましょう。
提出方法は窓口への持参や郵送などがあり、ご自身の生活状況やスケジュールに合わせて、無理のない方法を選択できます。
手続きが完了すると登記簿の名義が相続人へ変更され、売却活動を始めるための準備が整います。
なお、発行される登記識別情報は、売却時に必要となる大切な書類であるため、紛失しないよう注意して保管しましょう。

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相続登記後の土地をスムーズに売却する方法

ここまで、相続登記の手順を解説しましたが、登記後は実際の売却活動に移ります。
最後に、相続した土地の売却方法や注意点について解説していきます。

仲介と買取の選び方

不動産の売却方法には仲介と買取があり、それぞれの特徴を理解したうえで選ぶことが重要です。
仲介は不動産会社が買主を探し、市場に広くアピールしながら、納得感のある価格での売却を目指せます。
成約時には仲介手数料がかかり、「売買価格（税別）×3％＋6万円」＋消費税が手数料の上限とされています。
一方で、買取は不動産会社が直接購入するため、買主探しが不要で現金化までのスケジュールを立てやすい方法です。
売却スピードと条件のどちらを重視するかを整理し、共有名義の場合は意思決定の進め方も決めておきましょう。

査定から引渡しの手順

土地の売却は一定の流れで進むため、事前に全体像を把握しておくことで、手続きへの不安を軽減できます。
まずは、周辺相場や土地の特性を踏まえた価格の目安を知るため、不動産会社へ査定を依頼しましょう。
その際は、登記簿や納税通知書などの資料を揃えておくと、査定の精度が高まり、その後の進行もスムーズになります。
また、仲介を選ぶ場合は不動産会社と媒介契約を結び、現地案内や資料提供を通じて、購入検討者へ情報を丁寧に伝えます。
買主が決まった後は、売買契約と決済、所有権移転登記を経て土地の引渡しが完了する流れです。

売却後の税金と確定申告

土地を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課されることがあるため、事前に把握しておくことが大切です。
税額は、売却金額から取得費や売却に要した経費を差し引いて計算され、仕組みを理解しておくと見通しが立てやすくなります。
相続で取得した土地でも、契約書や領収書が残っていれば、取得費として認められる場合があるため、資料は整理しておきましょう。
また、売却の翌年には確定申告が必要となることが多いため、申告時期を確認し、計画的に準備を進めることが重要です。
特例の活用や税負担の整理については、専門家に相談することで安心して手続きを進められます。

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まとめ

亡くなった人の名義のままでは売却できないため、相続人への名義変更をおこない、義務化された相続登記へ早めに対応することが重要です。
戸籍を集めて相続人を確定し、遺産分割協議で引き継ぎ方を決めたうえで、書類を揃えて法務局へ申請します。
名義変更後は仲介や買取で売却を進め、利益が出た場合は、確定申告や税金対策を専門家と相談しながら進めましょう。