【2024年度版】相続した不動産を未登記のままにするデメリットとは？

相続した不動産を、実害がないからと未登記のまま放置していませんか？
相続登記をしないと次第に相続人の確定が複雑になり、賃貸や売買などの不動産の活用もすぐに取りかかれなくなるため、未登記で放置するのはデメリットしかないのです。
兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産を相続する予定のある方は、未登記不動産の相続登記義務化についてまとめたこちらの記事をぜひご活用ください。

相続した不動産が未登記のまま放置されている理由とは

相続登記が義務ではなく罰則もないことで、放置されているケースがたくさんあります。

未登記の理由①相続登記が義務ではない

相続登記が義務ではなく、取締りも罰則もなければ放置する方が増えるのも無理はありません。
前所有者宛に固定資産税の納税通知書を送っていても、納税されれば誰が真の所有者で誰が納税したのかまでは、自治体が追跡して照合することはありません。
相続人にとって、その土地を賃貸や売却や建築などに活用しない限りは、相続登記をしなくても不都合がないため放置されているともいえます。

未登記の理由②自己資金で建築したため

建物が未登記であるひとつの可能性として、建物の建築を融資に頼らず自己資金だけで建築した場合があります。
建物の建築は多くの場合に銀行の融資を受けますが、その場合に融資したお金が正しく建物の建築に使われたかどうかの証拠および建物に抵当権が付けられた証拠として、建物の登記事項証明書を銀行へ提出します。
しかし、融資を受けずに建築した建築主が表示の登記や所有権の保存登記をしていなければ、未登記建物が存在する可能性はあります。
一方で、自治体の固定資産税の調査係は登記されていない建物もすべて調査して課税します。
ただし、自治体と法務局（国）とは建物が登記されているかどうかという部分では情報を共有しておらず、未登記建物が問題になることがないのです。

未登記の理由③放置しても実害がない

不動産の所有権の登記は、第三者（売主・買主以外の者）へ所有権を主張し、権利の侵害に対抗し排除する公示力の意味があります。
そのため、購入代金を支払い表札を掲げて生活していても、所有権を完全に掌握しているとはいえないのです。
一方で、所有者が亡くなった場合には通常なら相続人が不動産を相続しますが、この相続登記がなされないままでも不動産は使用できます。
また自治体から被相続人（故人）名義の固定資産税納税通知書が来ていても誰が支払ってもとくに問題ありません。
つまり、未登記不動産を放置していても実害がなければそれでよく、次に不動産を活用する際に必要なら登記すればいいだろうという考えで未登記の放置が続くものと考えられます。

未登記の不動産はそのままで良い？相続登記しないデメリットとは

相続登記未了の不動産は賃貸や売買ができず、そのまま放置すればますます相続関係は複雑になるでしょう。

相続登記義務化制度による罰則ができる

不動産の相続登記は令和6年4月1日から義務化され、過去の相続登記はすべてさかのぼって適用されます。
相続登記義務化制度の内容は下記のとおりです。

• 相続があることを知った日から3年以内に相続登記を申請する
• 遺贈によって不動産を取得した場合も同様の取り扱いとする
• 遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記を申請する

なお、正当な理由がないのに上記を怠った場合には、10万円以下の過料が課されます。
さらに、不動産の所有者の氏名や住所が変更した場合も、変更の日から2年以内に変更登記義務が課されます。
一方で、共同相続人の一人からでも簡易的に相続登記義務が果たせる「相続人申告登記」も新設されます。
これは、所有者が亡くなって相続が発生し自分が相続人の一人だと書類とともに申告するだけで、法務局が職権で相続があった事実や相続人の氏名住所を法務局内部だけに記録してくれます。
また、法務局は独自に自治体や税務署などの公共機関と情報を連携して、所有者の氏名・住所の変更や死亡などの情報が確認できれば、職権で登記情報を変更する制度も加わります。

未登記のままでは売買できない

不動産の登記は、申請内容や添付書類に問題がなくても、現状と登記の情報に違いがあれば申請は却下されます。
そのため正しい登記情報に書き換える必要がありますが、氏名変更や住所変更などとともに相続登記も現所有者へと情報を書き換えるために必要なのです。
国や自治体が災害対策で土地の利用や収用（買取り）をしようにも、その土地の相続登記が未了のため所有者が分からず、急ぎの災害対策が止まってしまう事態だけは避けなければなりません。

相続関係が複雑になる

相続登記を放置すると以下のような事情で相続関係が複雑になる可能性があります。
数次相続
遺産分割や相続登記がなされないまま何世代もの相続が重なって相続人が増えた状態
代襲相続
親が先に亡くなっている状態で祖父母が亡くなり、祖父母の財産を引き継ぐべき親の代わりに孫が相続する
その他にも養子縁組・結婚・離婚があると相続関係がさらに複雑になります。
また、相続人が高齢で認知症を患い意思表示が明瞭でないなら、家庭裁判所が選んだ方が相続人の代理人です。
さらに、共有者のひとりが所有権の共有持分だけを誰かに売却すると、親族以外の方が共有者に加わって間接的に合議に参加する場合も出てきます。
このように、相続登記をしないままで放置すると相続関係が複雑になるデメリットがあります。

未登記の不動産に相続登記をする方法とは

相続登記は相続人を確定することからスタートし、遺産分割協議をしたあとで登記をします。

相続登記の相続人を確定させる方法

相続登記はまず相続人を確定させる作業からはじまります。
具体的には、被相続人の幼少期までの戸籍を集めて、相続人（子ども）が何人いるのかを調査します。
数次に重なった相続関係を解明するにも、一人ひとりの戸籍を総当りでさかのぼって相続人を確定させるなど、大変な作業の連続です。
また、戸籍などから居所がわかったとしてもその住所に住んでいるかどうかは分かりませんので、除籍や附票なども集めながら特定していきます。

遺産分割協議をおこなう方法

遺産分割協議とは、相続する方とその財産の割合を相続人全員の合意で決める話し合いで、その結果は遺産分割協議書として相続人全員の実印の押印と印鑑証明書添付がセットです。
この遺産分割協議は、遺書があったとしても相続人全員の合意があれば遺書の内容とは異なる条件に変えることができます。
相続登記は、この遺産分割協議書と全員の印鑑証明書を登記の添付書類として、法務局へ申請書とともに提出します。

まとめ

これまで相続登記に義務や罰則がないため放置されてきましたが、相続人が複雑になるデメリットを今の時点で明確に想定している方はほとんどいらっしゃいません。
不動産を相続する予定のある方は、今の段階から相続についてご家族で話し合いをしたり、不動産会社に早めに相談するといった準備を始めましょう。
兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産業を営む経験豊富な「西宮不動産売却サポート」なら、相続でお悩みの方に寄り添い、親身に対応させていただきます。
どんなことでもかまいませんので、ぜひにお気軽にご相談ください。