【保存版】空き家を持ち続けるリスクと処分・売却時の注意点

不動産を所有している方は、中古住宅を処分せずに放置し続けた場合のリスクをご存知でしょうか。
また中古住宅の処分には、適切な方法と注意点を理解しておかないと、後にトラブルになる可能性もあります。
そこで今回は兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をサポートする私たち西宮不動産売却サポートが、中古住宅を処分する方法と、持ち続けるリスク、処分・売却時の注意点についてご説明します。

中古住宅を処分する方法とは

中古住宅の処分方法は、主に6つあります。
それぞれの処分方法によって、中古住宅を処分した際のメリットが異なるため、ご自身の状況や希望に合わせて処分方法を選択しましょう。

中古住宅として売却

中古住宅として売却するメリットは、売却による現金を得られることです。
少しでも高く売りたいという方には、おすすめの処分方法です。
中古住宅の売却には不動産会社に仲介を依頼して、プロに売却活動を任せるのがおすすめです。
不動産会社に査定を依頼し、適性な価格で売りにだせば、買主が見つかりやすくなります。

解体して更地売却

建物の劣化がひどく、住むにも貸すにも難しい状態の場合、建物ごと解体し更地として売却する方法もあります。
昨今は築古の中古住宅を安く買って、自分好みにリフォームしたりDIYを楽しむことが注目されています。
更地にしてしまうとこういった顧客層にアプローチできなくなりますが、家の新築を考えている方にとっては、更地は購入後すぐに建築できるメリットがあります。
ただし更地での売却は、解体費用を回収できなければ意味がありません。
回収できるかどうかは、過去のデータと経験から判断する必要があります。
プロである不動産会社と相談して、決めるのがおすすめです。

不動産会社に買取してもらう方法

買取りに対応している不動産会社は限られるのがネックですが、仲介で買主を探すのに比べて売却までの期間が短いのがメリットです。
一般的に仲介による売却では3か月程度かかりますが、買取だと1週間程度で買い取ってもらえます。
ただし、買取は仲介による売却よりも価格が安くなるのがデメリットです。
不動産会社によっては一定期間の仲介による売却活動後、売れなければ買取してくれるところもあります。

中古住宅を寄付する

中古住宅を寄付して処分する方法もあります。
寄付することによって、税金の支払いや維持管理のコストをなくすことができるというメリットがあります。
寄付する場所の探し方は、各自治体の窓口や不動産会社に相談してみましょう。

相続放棄で中古住宅を処分する方法

相続放棄することで、相続税を回避することができます。
また固定資産税なども、支払う必要が無くなります。
ただし相続放棄が可能なのは、相続できると知った日から3か月以内です。
相続放棄の注意点としては、不動産の管理人が見つかるまでは相続放棄後も引き続き自分で管理をしなければならないことです。

中古住宅を賃貸物件として貸し出す

中古住宅に自分で住まない場合は、賃貸物件として出して家賃収入を得る方法もあります。
ただし賃貸需要の少ないエリアにあったり、中古住宅の劣化が進んでいて修繕費がかかったりする場合は、売却による処分をした方が良いでしょう。

中古住宅を処分しないことで抱えるリスクとは

住んでおらず使わずに放置している中古住宅があるのなら、すぐに処分するほうが良いでしょう。
なぜなら、以下の3点のリスクがあるからです。

• 維持管理の手間と費用がかかる
• 中古住宅を処分するまで税金の支払い義務がある
• 中古住宅の劣化が進むと特定空家に指定されるリスクがある

それぞれについて解説していきます。

維持管理の手間と費用がかかる

中古住宅は人が住まずに放置していると、著しく劣化が進行するため、空き家の管理は必須です。
中古住宅を放置して近隣に悪影響を及ぼしだすと、近隣住民から苦情がくるだけでなく、状況次第では損害賠償を請求されたり役所から行政処分を受けたりする可能性もあります。
特に築20年を超えるような木造住宅の場合、放置しているとシロアリや雨漏り、カビなどの被害が深刻化して倒壊する危険性も出てきます。
もし隣地の家屋を破損させたり人身事故に至った場合、その損害賠償額は計り知れません。
また、一戸建ての中古住宅を放置して雑草などが生い茂ると、野犬や野良猫の糞尿による悪臭、放火犯に狙われたりするなどのリスクが著しく高まります。

中古住宅を処分するまで税金の支払い義務がある

中古住宅は住んでいなくても、所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金の支払い義務が発生します。
一戸建ての場合で年間10～12万円、マンションの場合で年間8～10万円が平均的な固定資産税の支払い額です。
住んでもいない貸してもいない中古住宅に、これだけの固定資産税を毎年支払う義務が発生するということです。

中古住宅の劣化が進むと特定空家に指定されるリスクがある

以下の条件に当てはまると、特定空家に指定されるリスクがあります。

• 倒壊の危険性がある中古住宅
• 衛生面で害をなす可能性が高い中古住宅
• 放置されていることによって周辺の景観に悪影響を及ぼしていると判断される場合
• 周辺地域の生活環境維持において放置されていることを無視できない状態

なお特定空家に指定されてしまうと、固定資産税の課税標準額が1/6に軽減される特例を受けられなくなり、固定資産税が最大で4.2倍にまで増額します。

中古住宅を処分するときの注意点とは

中古住宅を売却などによって処分する際、注意点は3つあります。

• 遺産のなかで中古住宅だけの相続放棄はできない
• 引き渡し時は中古住宅にあるものを空にする
• 設備に関する契約不適合責任の免責

それぞれについて解説していきます。

遺産のなかで中古住宅だけの相続放棄はできない

1つ目の注意点は、中古住宅だけを相続放棄してほかの遺産を相続することはできないことです。
なぜなら相続放棄とは、相続する権利そのものが無くなるわけですから、そのほかの遺産についても相続する権利が無くなります。
そのため、ほかに相続したい財産があるのであれば、いったん中古住宅を含めて相続した後、中古住宅だけ処分する必要があります。

引き渡し時は中古住宅にあるものを空にする

2つ目の注意点は、引き渡し時に家の中にある家財などを全て処分して空にするのが原則ということです。
例外として、家具や家電などで使えるものがあり、買主と交渉して引き取ってもらえる場合は残すことができます。
処分したい家財が大量にある場合、不動産会社を通じて買主側で引き取りたいものはないか確認するのがよいでしょう。

設備に関する契約不適合責任の免責

3つ目の注意点として、設備に関する契約不適合責任の免責があります。
契約不適合責任とは、引き渡した中古住宅が契約内容と違う場合、売主が契約内容に適合させる責任を負うことです。
古くなった中古住宅は、設備の更新時期を迎えていることが多いです。
そのため、新しい所有者への引渡しまで使用していなかった給排水管などが、売却後に使用すると不具合を起こすといったことが多々あります。
そのため古くなった中古住宅の売買契約では、設備に関して必ず契約不適合責任の免責特約について記載しておくようにしましょう。

まとめ　

今回は中古住宅を処分する方法と、持ち続けるリスク、処分時の注意点についてご説明しました。
中古住宅の処分や売却を検討する際は、注意点を意識しながら進めるようにしましょう。
兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をお考えの方は、私たち西宮不動産売却サポートにお気軽にご相談ください。