不動産売却における登記とは？売主が負担する費用や必要書類について解説

不動産の所有権は、売買代金を全額支払って引っ越したとしても完全に移転しているとは言えません。
不動産に関するすべての権利は、法務局へ不動産登記を申請し内容が書き換わってはじめて第三者へ主張できるのです。
この不動産登記は不動産取引では欠かせない手続きですが、専門性が高く失敗が許されないため、一般的には不動産登記の専門家である司法書士が売主・買主に代わって申請します。
兵庫県西宮市・尼崎市・伊丹市で不動産の売却を検討している方は、売主側で必要な不動産登記に関して解説した、こちらの記事をぜひ参考にしてください。

不動産売却でおこなう不動産登記の種類とは

不動産登記は、その登録内容によって「表題部」と「権利部」の2つに分類されます。

不動産売却にかかる登記の種類とは？①表題部

不動産登記における表題部とは、不動産を特定するための所在地や固有番号など不動産の物理的な情報に関する情報が記録されているもので、「土地家屋調査士」に依頼をします。
表題部には、土地と建物で記録されている情報が異なり、以下が土地の記載になります。

• 所在：土地がある場所
• 地番：土地に割り振られた固有番号で、郵便の宛名に使われる「住居表示」とは異なる
• 地目：宅地・雑種地・山林など
• 地積：23.45㎡など

以下は建物記載内容です。

• 所在：建物がある場所、住居表示とは異なる
• 家屋番号：建物に割り振られた固有番号
• 種類：居宅・共同住宅・事務所・工場など
• 構造：木造・鉄骨造など
• 床面積：1階23.45㎡、2階23.45㎡など

不動産売却にかかる登記の種類とは？②権利部

権利部とは、不動産の所有権や抵当権などの利用や処分権限に関する登記で、「司法書士」に依頼をします。
権利部は甲区と乙区に分かれており、甲区には所有権に関する情報が記載されており、所有権の保存や移転による所有権に関する処分の制限などの情報が記載されています。
乙区には、所有権以外の権利に関する情報が記載されています。
不動産売買による権利変動の登記は、すべてこの権利部の欄に所有権や抵当権などが変化した事項を、不動産登記申請書による指示通りに法務局員が追記していきます。
土地・建物における権利部の記載内容は、以下のようなものになります。

• 順位番号：登記された時系列にしたがって記載されている
• 登記の目的：所有権が変動したことについて記載されている
• 受付年月日・受付番号：全国の登記所において登記を受けた順につけられる
• 権利者その他の事項：登記の目的が所有権移転などの場合、現在の所有者と住所、原因が記載されている

不動産売却でおこなう不動産登記の費用相場とは

ここでは、不動産売却時に司法書士へ権利部の登記を依頼する際にかかる費用相場について解説します。

住所変更登記にかかる費用

不動産売却において住所変更登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき、1,000円の費用がかかります。
一戸建ての場合だと土地と建物を合わせて2つの住所変更が必要になるため、登録免許税は2,000円かかることになります。
また、司法書士に住所変更登記を依頼した際には、1～2万円ほどが費用相場になります。
依頼する司法書士によって報酬額は変わってくるため、事前に確認をしておきましょう。
なお、住所変更をする際の登記費用については、売主が負担します。

抵当権抹消登記にかかる費用

住宅ローンを利用している場合、不動産に対して売主名義で抵当権が設定されています。
抵当権付きの不動産を売却することはできないため、必ず抵当権を抹消しなければなりません。
その際一戸建てにかかる費用は、不動産の数×1,000円が相場になるため、土地部分と建物部分あわせて2,000円が相場になります。
しかし、一般的に司法書士に依頼することもあるため、その場合は約1万円～2万円ほどが相場になります。
なお、所有権の抹消は売主側で削除することが一般的ですので、抵当権抹消登記は売主が負担することになります。

所有権移転登記にかかる費用

不動産を購入した買主は、所有権移転登記をしてたあとに、はじめて第三者に対しても法的に権利を主張できるようになるのです。
所有権移転登記をおこなわないことで、新しい所有者がご自身の不動産年て法的に認められないため、不動産の所有権を主張することができないのです。
そのため、不動産を取得した際には、できるだけすぐに所有権移転登記をおこなうことが、今後のトラブルを回避することに繋がります。
その際にかかる費用は、約3～7万円が相場となります。
また、住宅ローンを設定している場合は、10万円前後の費用がかかることを理解しておきましょう。
所有権移転登記の申請手続きに必要な費用は、売主と買主で折半することが一般的ですが、場合によっては買主が負担することもあります。

不動産売却における登記に必要な書類とは

不動産登記は、現在の登記内容と現状が合致しないと、仮に記載内容や必要書類がすべて揃った状態で申請しても却下されてしまいます。
必要な書類を以下でご紹介しますので、事前に準備をしておきましょう。

不動産売却にかかる登記に必要な書類①登記申請書

登記を申し込むための書類である登記申請書は、法務局のホームページから書式をダウンロードすることが可能で、記載例を確認することが可能です。
記入が完了したら、法務局へ提出することで登記ができます。

不動産売却にかかる登記に必要な書類②登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証は、抵当権となる金融機関に交付される書類のことで、住宅ローンを完済した段階で債権者に渡されることになりますが、登記の場合にはこの書類も必要になります。

不動産売却にかかる登記に必要な書類⓷登記原因証明情報

登記原因証明情報は、登記識別情報と同じく、住宅ローンを完済した段階で金融機関から引き渡されますが、抵当権解除証書や弁済証書と呼ばれることもあります。

不動産売却にかかる登記に必要な書類⓸住民票

住民票は、前住所から現在の住所への登記された住所を変更する登記の根拠となります。
また、すでに別の家に引っ越していて空き家状態で売却する場合など2回以上の引っ越しを経ている場合には、購入時の住所から現住所までは1枚の住民票に記載されません。
その場合には戸籍の附票を添付して、住所の移り変わりが途切れなく分かる根拠とします。

不動産売却にかかる登記に必要な書類⓹戸籍謄本

不動産の購入や売却をまたいで結婚や離婚や養子縁組など、名字が変わっていることがあります。
この場合も、現在の名字が記載された添付書類だけでは一貫性がないため登記が却下されてしまうのです。
名字が変わったことが分かる戸籍謄本を添付して、結婚・離婚・養子縁組による名字の変更の根拠とします。

まとめ

不動産の所有権は、売買代金を全額支払ってそこに住んでいても第三者へ主張できる状態ではないため、必ず所有権移転登記をしましょう。
登記にかかる費用の相場や、必要な書類を事前に確認して、不動産売却に備えましょう。
兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産業を営む「西宮不動産売却サポート」では売買取引の他に登記もサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。