空き家の売却費用は？税金や手残りについても解説

相続した空き家の売却を検討しているものの、実際にどれくらいの費用や税金がかかるのかわからず、不安を感じていませんか。
売却にはさまざまな税金が関わってくるため、事前に正しい資金計画を立てておかないと、想定よりも手元に残るお金が少なくなってしまう可能性があります。
本記事では、空き家の売却に必要な費用の相場や内訳、発生する税金の種類、さらには税負担を軽減できる補助金や特例制度について解説します。
少しでも出費を抑えてスムーズに売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の売却にかかる費用相場

空き家売却を検討する際、まずはどのような費用がかかるのか、全体像を把握することが重要です。
はじめに、売却時に発生する主な費用の相場や、内訳について解説していきます。

仲介手数料の計算と時期

仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬を指します。
法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が一般的な計算方法です。
たとえば、1,000万円で売却した場合、税抜36万円に消費税10%をくわえ、39万6,000円が目安となります。
見積もり時は税込か税抜かを確認し、手数料以外の諸費用も含めた資金計画を立てることが大切です。
支払いは契約時と引渡し時に分けるケースが多く、売買価格が400万円以下の低廉な物件では特例が適用される場合もあるため、媒介契約時に確認しておきましょう。

解体費用の目安と選び方

建物を解体して更地で引渡す場合は、事前に解体費用の相場を把握しておくことが重要です。
坪単価の目安は、木造が4万円～6万円、鉄骨造が6万円～8万円、RC造は8万円以上が一般的とされています。
たとえば、30坪の木造住宅であれば、解体費用はおおよそ120万円～180万円が想定されます。
ただし、養生や整地、重機回送などの付帯費用が加算されるため、見積もりでは総額と内訳の両方を確認しましょう。
また、道路状況やアスベスト調査の有無によって、費用や工期が変わることもあるため、早めに業者へ相談しておくことが大切です。

残置物処分の費用と方法

売却前には家具や家電を整理し、内覧する方が快適に確認できる状態を整えることが基本となります。
ただし、現況有姿での引渡しが可能なケースもあるため、ご自身の負担や条件に合わせて契約内容を確認しておきましょう。
処分費用は量によって異なり、1㎥あたり1万円～2万円、2トントラック1台分で5万円～8万円程度が目安となります。
費用を抑えたい場合は、自治体の粗大ごみ回収やクリーンセンターへの持ち込みを活用するのも有効です。
大型家具は許可を持つ回収業者に依頼し、家電4品目はリサイクル手続きをおこなうなど、適切な方法で処分しましょう。

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空き家の売却時に発生する税金と計算方法

前章では、空き家の売却にかかる費用について説明しましたが、売却によって利益が出た場合には税金も発生します。
ここでは、空き家の売却に伴う税金の種類や、その算出方法について解説します。

譲渡所得税の計算と区分

譲渡所得税は、不動産を売却して、譲渡所得という利益が生じた場合に課税される税金です。
譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引く計算式で算出します。
取得費には購入代金のほか、当時の仲介手数料や登録免許税なども含まれるため、資料がそろっているほど正確に計算することが可能です。
なお、資料がない場合でも、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法もあります。
税率は所有期間によって区分され、5年超は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得となるため、最終的な税額は確定申告で確認しましょう。

印紙税の額と納付方法

印紙税は、売買契約書などの課税文書に対して課される税金で、契約金額に応じて税額が段階的に決まっています。
契約書の記載金額を確認し、該当する金額の収入印紙を購入して契約書に貼り付け、割印をおこなうことで納税が完了します。
これは紙の契約書における基本的な手続きのため、しっかりと手順を覚えておきましょう。
また、収入印紙は契約書の原本に貼付する必要があるため、コピーではなく、作成する原本の枚数分を事前に用意しておくことが大切です。
なお、近年普及している電子契約を利用する場合は、印紙税がかからないケースもあるため、不動産会社が採用している方式に合わせて準備を進めましょう。

消費税の課税対象と区分

不動産取引では、どの費用が消費税の課税対象になるのかを、事前に把握しておくことが重要です。
土地の売買や、個人が居住用不動産を売却する場合は、原則として消費税はかかりません。
一方で、仲介手数料や司法書士報酬、解体工事費用などのサービス対価には消費税が課税されます。
そのため、見積もり時に税込か税抜かを確認しておくことで、資金計画のズレを防ぎやすくなります。
また、投資用物件では建物部分が課税対象となる場合もあるため、契約書で価格を区分し、書類は確定申告に備えて保管しておきましょう。

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税負担を軽くする特例や補助金

ここまで、空き家の売却にかかる費用と税金を解説しましたが、負担を軽減できる制度についてもおさえておきましょう。
最後に、空き家売却で利用できる補助金や、特例について解説していきます。

解体工事の補助金と申請

解体費用の負担を抑えるためにも、自治体の補助金制度が利用できるか、早めに確認しておくことが大切です。
多くの自治体では空き家対策や住環境改善を目的に、解体費用の一部を助成する制度を設けています。
申請は、工事契約前の事前相談や事前申請が必要な場合が多く、見積もり書や現況写真などの提出が必要です。
また、補助金額は工事費の一定割合や上限額が定められているため、事前に把握できれば資金計画も立てやすくなります。
原則として交付決定後の着工が条件となるケースが多く、予算の上限に達し次第締め切られることもあるため、余裕を持ったスケジュールで動き出しましょう。

3,000万円控除の要件

被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除は、相続した実家などを売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
適用には、被相続人が1人で居住していたことや、1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があります。
あわせて、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、耐震適合または解体して引渡す必要があります。
また、売却代金が1億円以下であることなど、金額面の条件も定められているため、事前確認が欠かせません。
確定申告時には確認書類の提出が必要となり、譲渡所得が3,200万円の場合でも、課税対象を200万円まで抑えられる点がメリットです。

取得費加算特例の仕組み

取得費加算の特例とは、相続で取得した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税の負担を抑えられる点が特徴と言えます。
加算できる金額は、相続税額のうち売却した不動産が占める割合をもとに計算されます。
たとえば、相続税が300万円で、不動産評価額が全体の2分の1であれば、約150万円を取得費に加算できるイメージです。
ただし、相続税申告期限の翌日から3年以内の売却が条件となり、空き家の3,000万円控除とは併用できないため、事前に比較検討しておきましょう。

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まとめ

空き家の売却では仲介手数料や解体費用、残置物の処分費などが発生するため、あらかじめ費用の内訳や相場を把握しておくことが大切です。
あわせて、譲渡所得税や印紙税、諸経費にかかる消費税など、税金の種類と計算の仕組みを理解しておく必要があります。
被相続人の居住用財産に係る3,000万円控除などの特例を活用すれば、売却時の金銭的負担を抑えやすくなるでしょう。