資産の組み換えとは？相続の節税対策についても解説

相続対策を検討している方の中には、資産の管理方法について悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような場面で注目されているのが、保有資産を目的に応じて見直す「資産の組み換え」という手法です。
うまく活用すれば、節税につながるだけでなく、相続人の負担を軽減する手段としても効果が期待できます。
この記事では、資産の組み換えの基本から相続対策での活用方法、知っておきたい特例制度をご紹介します。

資産の組み換えとは何か

資産の組み換えは、相続対策や資産運用の見直しにおいて、重要な考え方です。
とくに、不動産などの現物資産をお持ちの方は、将来的な税負担の軽減や資産の分散を図るために有効な手段といえます。
まずは、資産の組み換えの基本的な考え方から、具体的な事例までを分かりやすく解説します。
将来の資産承継を見据えて早めに準備を進めておくことで、大きな税負担や家族間のトラブルを未然に防ぎやすくなるでしょう。

不動産などを別の資産に交換するという考え方

資産の組み換えとは、現状保有している資産を売却し、代わりに別の種類の資産を取得することを指します。
老朽化したアパートを手放して、新築の収益物件を取得するといった方法が代表的です。
こうした見直しにより、資産価値や収益性の向上が期待できます。
相続を視野に入れた場合は、共有しにくい資産を売却し、現金や金融資産に変えておく方法も有効です。

節税や運用効率を目的とした資産見直し

相続税対策としても、資産の組み換えは有効です。
同時に、資産の組成を見直すことで、毎年の固定資産税などの負担を軽減する効果も期待できます。
現金はそのまま評価されますが、不動産は相続税評価額が実勢より低くなることが多く、評価額を抑えられます。
また、運用効率の面では、収益を生まない資産を売却し、賃貸収益が見込める物件に組み換えることで安定した利益を得られるでしょう。
管理が煩雑な物件を売却し、維持しやすい物件へ買い換える方法も、高齢化で管理が難しくなった方にとって現実的です。
賃貸収益を得る場合は、相続人間で管理責任を明確にしておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

現金化や賃貸物件への転換など組み換えの例

具体的な例として、戸建て住宅を売却して立地の良いマンションへ住み替える方法があります。
こうすることで住環境が向上し、将来的に売却や賃貸をおこないやすい資産へ転換できます。
また、利用していない土地を売却し、賃貸物件を取得して毎月の収益を得る方法も人気です。
退職後の生活資金を確保したい方にとっては、有力な選択肢といえます。

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資産の組み換えによって相続対策ができることについて

資産の組み換えは、相続対策として非常に有効です。
現金や不動産などを見直し、適切に組み換えることで、相続税の節税と相続人の負担軽減が期待できます。
ここでは、具体的な活用例を解説します。

資産評価額の調整による相続税の節税

相続税は、資産の評価額によって課税額が変わるため、資産の組み換えで評価を抑えることができます。
たとえば、現金を賃貸不動産に変えると、建物は貸家評価となり、一部が減額される仕組みです。
土地も貸家建付地として評価が下がるため、相続税の節税が期待できます。
更地の場合は評価が高くなりがちですが、賃貸住宅を建築すれば評価を抑えることができます。

相続人が現金で受け取れるようにすることで負担を軽減

不動産は流動性が低く、相続人が納税資金を確保しにくいケースがあります。
そのため、資産の一部を現金化しておくと、納税の負担を減らせます。
共有名義で相続した不動産は、売却や管理の合意が難しくなる場合もあるため、分割しやすい現金の活用はトラブルを防ぐ一助となるでしょう。

不動産と現金はどちらの形で相続するのがいいか

相続財産をどう残すかは、家族構成や相続人の状況によって異なります。
現金は分割しやすい反面、そのまま課税対象になるため節税効果は低めです。
不動産は、評価額が低く算出されることが多い一方、管理や処分に手間がかかるデメリットがあります。
また、国が定める「小規模宅地等の特例」を活用すれば、一定の要件を満たす宅地の評価額を大幅に減額できます。
このように、どの資産をどう組み換えるかによって効果は変わるのです。
事前に検討しておくことで、家族にとって最も望ましい形の相続を実現しやすくなります。

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不動産の資産組み換え時に利用できる譲渡所得の特例制度について

不動産を売却すると、売却額全体ではなく、取得費などを差し引いた利益に課税される譲渡所得が発生します。
資産組み換えの際に、譲渡所得にかかる特例制度を利用すれば、税負担を大幅に軽減できる場合があります。
相続を視野に入れて資産を見直すときも、こうした制度を正しく理解して活用することが大切です。
ここでは、代表的な三つの特例制度を中心に、活用方法をご紹介します。
とくに不動産を複数保有している方は、売却時期や活用法を慎重に検討することで、譲渡益を最小限に抑えつつ資産を有効活用できます。

小規模宅地等の特例で評価額を減らす方法

小規模宅地等の特例は、自宅用地や事業用地が対象となり、相続税の評価額を最大80％または50％減額できる制度です。
同居していた親の住宅を相続する場合や、相続後も事業を継続する場合などが該当しやすくなります。
たとえば、被相続人の自宅敷地を配偶者や同居の子どもが相続する際、330平方メートルを上限に評価額が80％減額されるため、大幅な節税が見込めます。
ただし、相続開始前3年以内に住んでいた事実がない場合や、相続後に売却・賃貸した場合などは適用されないケースがあるのです。
要件を確認しながら、専門家に相談して活用を検討することが大切です。
ほかにも、事業用宅地や貸付事業用宅地としての扱いなど、条件によって減額幅が変わるため、制度の詳細をよく理解しておきましょう。

3,000万円の特別控除を活用して譲渡益を軽減

不動産を売却して譲渡所得が生じる場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を使えば、譲渡益から最大3,000万円を差し引けます。
相続した実家を売却する際にも、この特例を適用できる場合があります。
被相続人が一人で居住していた旧耐震基準の住宅を一定期間内に売却すれば、売却益のうち3,000万円まで非課税にすることが可能です。
ただし、適用条件や時期、他の特例との重複使用などに制限があるため、事前に確認する必要があります。
また、建物を取り壊すかリフォームしてから売却するかで適用可否が変わることもあるため、事前に調べておくことが必要です。

特例を受けるために必要な確定申告の手続き

これらの特例を受けるには、必ず確定申告が必要です。
申告時には、譲渡所得の内訳や売買契約書の写し、登記事項証明書など、多くの書類を揃えなければなりません。
期限を過ぎると控除が適用されない場合もあるため、早めに準備を進めることが大切です。
譲渡所得の特例には、それぞれ独自の申請方法や必要書類があるため、申告前に国税庁の資料や専門家の助言を確認しましょう。
税理士などに相談すれば、より確実に節税を図れます。
手続きが複雑に感じる場合は、不動産会社や税理士に早めに相談し、必要書類をもれなく準備すると安心です。

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まとめ

資産の組み換えは、相続税の負担を軽減しつつ、受け取る側の利便性も高める有効な資産承継の方法です。
不動産の現金化や評価額の見直しによって、節税効果と資産の流動性向上が同時に期待できます。
特例の活用や、確定申告の手続きには正確な知識が必要なため、早めに専門家へ相談するようにしましょう。