空き家の査定方法とは？依頼する際にポイントと注意点も解説

空き家を売却する際にまずおこなうべきなのが、どのくらいの価格で売却できるのか価値を把握するための「不動産査定」です。
不動産査定では、より正確にかつスムーズに売却するために注意すべき点やポイントがあるため、事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで、空き家の査定方法と査定する際のポイント、注意点を解説します。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却前に知っておきたい査定方法とは？

空き家の査定方法には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれ査定方法や特徴、メリット・デメリットが異なるため、ご自身の状況に合った方法を選ぶと良いでしょう。
ここでは、空き家の査定方法を解説します。

査定方法①机上査定とは

机上査定とは、物件の基本情報や過去の成約情報などをもとに査定額を算出する方法です。
実際に建物を見ない状態で簡易的に査定額を算出するため、簡易査定とも呼ばれています。
机上査定で査定額を算出する際は、おもに以下の情報を参考にします。

• 立地
• 築年数
• 建物や土地の面積
• 間取り
• 過去の成約価格

査定方法②訪問査定とは

訪問査定とは、実際に物件を訪問し、建物の状態や室内の状態、周辺環境などを確認して査定額を算出する方法になります。
データや物件の基本情報ではわかりにくい日当たりや劣化具合を確認するため、実際に売れる価格に近い査定額を算出することが可能です。
とくに、一戸建ての場合は、個別に見てみないとわからないケースが多いです。
訪問査定であれば、土地の形状や前面道路の高低差、周囲の状況を細かく確認できるため、高い精度の査定額を出せます。
そのため、売却を本格的に進めたいという場合は、訪問査定を選択することをおすすめします。
ただし、訪問調査の場合は、現地での調査に立ち会う必要があるため注意しましょう。
とくに遠方に空き家がある場合は、まとまった時間の確保が必要になるなど、負荷が大きくなることが想定されます。
また、査定結果が出るのに、最低でも1週間程度かかる点も理解が必要です。

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空き家の査定を依頼する際に知っておきたいポイント

空き家を売却する際は、初めに不動産会社に査定依頼するのが一般的です。
適正価格を把握するためにも、査定時にポイントを押さえておきましょう。
ここでは、査定依頼する際のポイントを解説します。

ポイント①相場を事前に調べておく

空き家を不動産会社に査定依頼するときは、ご自身で事前に相場を調べておくのがポイントです。
なぜなら、相場を調べずに査定依頼すると、算出された査定額が適正な価格かどうか判断できないためです。
たとえば、相場が2,000万円の物件に対して、3,000万円と査定額を提示された場合、相場よりも高く売れ残ってしまうリスクが考えられます。
一方で、査定額が1,800万円～2,200万円であれば、適正価格であると判断できるでしょう。
このように、高く査定額を算出されたからといって、必ずしもその金額では売れるとは限らず、場合によっては売れ残り損失となるケースがあることを覚えておきましょう。
なお、ご自身で相場を調べる方法には、以下の3つがあります。

• 不動産情報ライブラリ
• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 不動産情報サイト

ポイント②空き家の状態を事前に詳しく伝えておく

より正確な査定額を算出してもらいたい場合は、事前に空き家の状態を不動産会社に伝えておくのもポイントです。
とくに、机上査定の場合は、物件を直接訪れるわけではないため、正確さに欠けてしまいます。
そこで、机上査定でもより正確な金額を望む場合は、空き家の良い部分などをアピールしておくと良いでしょう。

ポイント③査定前に掃除しておく

訪問査定を受ける場合は、事前に掃除して綺麗な状態にしておくのもポイントの1つです。
一般的に掃除の有無が査定額に大きく影響することはありませんが、そのままの状態だと担当者に良い印象を与えられなくなり、弊害が生じることもあります。
少しでも良い印象をもってもらえるよう、空き家を綺麗に掃除しておくのをおすすめします。

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空き家を査定に出す際の注意点

最後に、空き家を査定依頼する際の注意点を解説します。
スムーズ、かつ損をしないためにも、注意点についてはしっかりと理解しておきましょう。

注意点①空き家の名義を変更しておく

相続などで取得した空き家を売却する場合は、空き家の名義を売主に変更しておきましょう。
なぜなら、空き家を売却できるのは、所有者本人のみだからです。
また、2024年4月から相続による名義変更、いわゆる相続登記は義務化され、手続きを怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
スムーズに売却を進めるためにも、査定依頼をするまでに名義を変更しておきましょう。

注意点②建物の不具合を隠蔽しない

できるだけ高く査定してもらうために、空き家に不具合が生じていても報告せずに隠したいと思う方もいらっしゃるでしょう。
たとえば、シロアリ被害や雨漏り、事件や事故が発生したといったケースです。
このような不具合などがあるにもかかわらず隠蔽してしまうと、契約不適合責任に問われ、場合によっては損害賠償を請求されたりします。
とくに空き家の場合は、老朽化が進んでおり何らかの不具合が生じているケースがあります。
責任問題に問われると大きな損失を被ることになるため、必ず知っている不具合は伝えるようにしましょう。

注意点③むやみにリフォームをしない

空き家を売却する際に、少しでも良い印象を与えるために、査定前にリフォームをする方がいます。
しかし、リフォームしたことで、逆に売れにくくなったり損失となったりすることがあります。
なぜなら購入希望者のなかには、安く購入してご自身好みのリフォームをおこないたいと考えているケースがあるためです。
また、リフォームしてもその費用を売却時に回収できるとは限りません。
さらに、空き家をリフォームするよりも解体して更地にしたほうが、新築を建てたいという方の需要も期待できることもあります。
そのため、高額な費用をかけてまでリフォームをするのは避け、不動産会社に相談しながら検討していくことをおすすめします。

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まとめ

空き家の査定方法には、簡易的に査定額を算出する「机上査定」と、実際に現地を訪れて査定額を提示する「訪問査定」の2種類があります。
査定の際は、事前に相場を調べておくことや事前に詳しい状態を伝えると、より正確にかつ適切な価格を把握することができます。
また、査定前には空き家の不具合を隠さず伝えることや、むやみにリフォームをしないことに注意しましょう。