共有名義での不動産相続はリスクがある？問題点と回避方法を併せて解説

親の家や土地を相続する際、相続人が複数いると「共有名義」で不動産を引き継ぐケースがよくあります。
一見公平に見える共有名義ですが、実はトラブルの原因になることも少なくありません。
本記事では、不動産を共有名義で相続する際の基本知識と問題点、そして円満に解決するための方法をわかりやすく解説します。

共有名義での不動産相続とはなにか

不動産を相続する際、複数の相続人がひとつの物件を共同で所有する「共有名義」という形になることがあります。
これは、親族間で不動産を受け継ぐ際によく見られるケースであり、特に遺言書がなく、法定相続分に従って相続が進められる場合に発生しやすいです。
まずは、共有名義での不動産相続とは何かについて、基本的な仕組みと注意点をご説明します。

共有名義とはどういう状態か

まず、「共有名義」とは、ひとつの不動産に対して複数人がそれぞれの名義を持っている状態を指します。
たとえば、ご両親の家を子どもたち全員で相続する場合、それぞれが所有権の一部を共有することになります。
これが「共有名義での不動産相続」の基本的な形です。
各相続人の持分が定められ、処分には全員の同意が必要なため、運用に支障が出ることもあります。

相続登記は共有名義でも必須

2024年4月から、不動産を相続した際の「相続登記」が義務化されました。
共有名義の場合でも例外ではなく、相続が発生したら速やかに登記手続きをおこなう必要があります。
相続登記では、戸籍や住民票、協議書などの書類を用意して法務局に申請します。
手続きは煩雑で専門的な知識も求められるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記が完了すると、共有者全員に「登記識別情報（通知）」が発行され、売却や名義変更に必要となります。

持分割合の決定と注意点

共有名義で不動産を相続する際には、それぞれの相続人が所有する割合、いわゆる「持分割合」を明確にしなければなりません。
この割合は、遺言がある場合はその内容に従い、遺言がない場合は民法に定められた「法定相続分」によって決まります。
たとえば、夫が亡くなり妻と子1人が相続する場合、基本的にはそれぞれ1/2ずつの持分になります。
ただし、相続人が3人、4人と増えるほど、持分割合の調整や今後の不動産活用について意見が分かれやすくなるでしょう。
そのため、相続人同士で十分に話し合い、「遺産分割協議書」という形で合意内容を文書化しておくことが大切です。

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共有名義で不動産を相続する問題点

共有名義で不動産を相続すると、一見すると平等に財産を引き継げて安心と思われがちですが、実際にはさまざまな問題が潜んでいます。
相続後の不動産活用や管理、次世代への継承において、思わぬトラブルを招くケースも少なくありません。
続いては、共有名義での不動産相続によって発生しやすい主な4つの問題について解説します。

問題点①遺産分割協議がまとまらない

まず、共有名義にするかどうか以前の段階として、遺産分割協議が難航するケースがあります。
とくに相続対象の不動産が自宅しかない場合、相続人の間で「誰がどれだけ受け取るか」という話がこじれやすくなります。
遺言があればその内容が優先されますが、遺言がない場合は法定相続分に基づいて分けるのが原則です。
しかし実際には「寄与分」や「特別受益」「遺留分」など、法定相続分だけでは解決できず、協議が長引くこともあります。

• 寄与分：介護などで被相続人に貢献した相続人の取り分を増やす考慮
• 特別受益：生前に贈与などの恩恵を受けていた相続人の取り分を減らす考慮
• 遺留分：一定の相続人に保障された最低限の相続割合

問題点②共有者全員の同意がなければ売却や活用ができない

無事に共有名義で相続できたとしても、その後の不動産の売却や賃貸、建て替えなどの活用には注意が必要です。
なぜなら、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ動かせないからです。
一人でも反対すれば、売却や賃貸は進められません。
さらに、契約書には全員の署名・実印・印鑑証明が必要で、手間がかかります。
人数が多いほど手続きは煩雑になり、停滞する原因にもなります。

問題点③固定資産税や管理費の負担で揉める

不動産の所有には税金や維持費が伴います。
とくに相続後に誰も住んでいない空き家状態が続くと、管理責任があいまいになりがちです。
原則として、固定資産税や修繕費は持分割合に応じて分担するべきですが、現実には「誰がどれだけ支払うか」で揉めることもあります。
一部が支払わないと、他の相続人に負担がかかり、不満が生じます。

問題点④次の相続で権利関係が複雑化する

最大の問題点は、共有名義のまま放置すると、次の世代の相続で持分がさらに細分化されることです。
たとえば、母と子の共有名義だった不動産で、子が亡くなると、その配偶者や子どもに持分が引き継がれます。
この連鎖により、権利者が10人以上になることもあるでしょう。
権利者が増えるほど、連絡調整や意思決定は困難となり、最悪の場合、誰とも連絡が取れず、不動産を「動かせない資産」にしてしまう恐れもあります。
また、持分のみを第三者に売却することも可能なため、知らない他人と不動産を共有する事態も否定できません。

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共有名義での不動産相続を回避する方法

相続において、不動産を複数人で共有名義にすると、後々さまざまなトラブルを招くリスクがあるでしょう。
とくに不動産は現金のように分けやすいものではないため、共有状態のままにしておくと、売却や管理で意見が食い違い、 トラブルに発展しやすくなります。
そこで、共有名義による相続トラブルを回避するための代表的な方法をご紹介します。

回避方法①代償分割で単独名義にする

「代償分割」とは、相続人のうち1人が不動産を単独で相続し、他の相続人に代償として現金を支払う方法を指します。
たとえば、自宅のみが相続財産で、相続人の1人が住み続ける場合に有効です。
3,000万円相当の不動産を3人で相続する場合、本来は1人1,000万円ずつの持分です。
しかし、その不動産を1人が取得し、他の2人にそれぞれ1,000万円を支払えば、全員が納得のいく分配となり、共有名義による相続を回避できます。
代償金は必要ですが、単独で管理できるため、トラブル回避に有効です。

回避方法②換価分割で売却し現金化する

次におすすめしたいのが「換価分割」です。
これは、相続した不動産を売却し、得られた売却代金を相続人同士で分け合う方法を指します。
不動産の分割に迷うケースや、相続人の誰も住む予定がない場合にとくに有効です。
たとえば、4,000万円の不動産を配偶者と子ども2人で共有する場合、換価分割により不動産を売却し、配偶者が2,000万円、子どもがそれぞれ1,000万円ずつ受け取ることができます。
これは公平性が高く、感情的対立も起きにくい方法です。
売却活動は相続人のうち1人が代表者となって不動産会社とやり取りするケースが一般的で、共有名義のまま売却手続きを進めるより手間が少なくスムーズです。
現金化により相続分が明確になり、管理負担も減ってトラブル回避につながります。

回避方法③土地なら「分筆」して物理的に分ける方法も

不動産のうち、特に土地であれば「分筆」という手続きを通じて物理的に分割する方法もあります。
これは土地を法的に分けて、それぞれの区画を別々の相続人に相続させる方法です。
ただし、測量や登記が必要で、条件によっては困難な場合もあります。
あくまで条件が整っている場合に限り、有効な方法と言えるでしょう。

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まとめ

不動産を共有名義で相続すると、権利関係が複雑になりやすく、トラブルの原因になりがちです。
回避するためには、代償分割や換価分割などで早期に共有状態を解消するのが得策です。
争いを防ぐためにも、相続後は売却も視野に入れて検討しましょう。