不動産買取と相続について！個人売却や契約不適合責任についても解説

相続した不動産を手放す際、どのような方法で売却するかは多くの方にとって大きな悩みの種ではないでしょうか。
選ぶ売却方法によって、かかる税金や契約時の手続き内容が大きく異なるため、慎重な判断が求められるでしょう。
なかでも「個人への売却」と「不動産買取業者への売却」では、それぞれに異なるメリットと注意点があります。
本記事では、相続不動産の売却における選択肢と、その違いや留意すべきポイントについて解説します。

相続不動産個人売却か不動産買取か

相続した不動産を売却する際、「一般の個人」に売るか「買取業者」に売るかは、売却価格やスピードを大きく左右する重要な判断です。
ここでは、「一般の個人へ売却する場合」と「買取業者へ売却する場合」のメリット・デメリットを比較し、最後に「相続特有の事情を考慮すると買取がおすすめ」という3つの観点から解説します。

個人へ売却する場合のメリット・デメリット

個人に売却する最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いことです。
立地や建物の状態が良い物件であれば、希望価格に近づきやすくなります。
一方、買主探しや内覧対応、条件交渉などの手続きに時間がかかり、売却までの期間が長くなる傾向があります。
資金調達がスムーズに進まない場合は契約が延期されるおそれもあり、スケジュール管理には注意が必要です。
また、買主が住宅ローンを利用する場合は、審査結果によって契約が延期・解除される場合もあります。

買取業者へ売却する場合のメリット・デメリット

買取業者に売却する最大の魅力は、短期間で現金化できる点です。
買主を探す必要がなく直接契約で進むため、早ければ数日で完了します。
リフォームやクリーニングをせず、現況のまま引き渡せるケースが多く、相続人の手間を大幅に削減できます。
ただし、市場価格より低い提示が一般的で、仲介相場の7〜9割程度が目安です。
築年数が古い物件ではさらに大幅に下がる可能性もあり、高値重視の方には向きません。
買取価格は交渉の余地が小さい一方、即日査定が受けられることも特徴です。

相続特有の事情を考慮すると買取がおすすめ

取得費加算の特例を活用するには、相続開始日からおおむね3年10か月以内に売却を完了させる必要があります。
期限を過ぎると節税効果を逃すため、短期間で契約をまとめられる買取業者の利用が有効です。
迅速な対応が可能な買取は、遺産分割後に早期換金したいケースにも適しています。
さらに、買取では契約不適合責任を免責とする特約を設けるのが一般的です。
免責特約を有効にするには売買契約書で明確に合意し、民法の任意規定を排除する必要があります。
免責特約が有効かどうかは必ず専門家に確認し、書面で残しておきましょう。
スケジュール管理が難しいときほど、買取の迅速さが魅力です。

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相続の不動産買取は3年10か月が鍵

相続不動産を売却して譲渡所得税を節税できる特例には「3年10か月以内」という期限があるため、これを正しく理解し計画的に進めることが重要です。
ここでは、「譲渡所得税の計算方法」という基本を確認し、次に「取得費加算の特例で節税が可能」、最後に「相続税の申請期限と売却タイミングの関係」という3つの観点から解説します。

譲渡所得税の計算方法と課税対象

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
課税対象は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
取得費には購入代金や登記費用などが含まれますが、不明な場合は売却価格の5％を取得費とする概算取得費を用います。
概算を用いると、課税対象が増え納税額も膨らむ恐れがあるため注意が必要です。
譲渡所得は「短期」と「長期」に分類され、相続の場合は被相続人の保有期間を引き継ぎます。
5年超なら長期譲渡所得となり、所得税15％に復興特別所得税2.1％が上乗せされ実質15.315％、住民税5％が課されます。
短期譲渡の場合は、所得税30％と住民税9％が課されるため負担が大きくなるでしょう。

取得費加算の特例で節税が可能

相続不動産の主な節税策として、「取得費加算の特例」があります。
相続税のうち、当該不動産に対応する額を取得費に上乗せし、譲渡所得を圧縮できる制度です。
課税対象が減るため、納税額も軽減されます。
適用には「相続開始から3年10か月以内」の売却が必須で、期限を過ぎると特例が使えません。
また、相続税評価額の確認も忘れずにおこないましょう。
必要書類として相続税の申告書や納税証明書を準備しておくと、手続きがスムーズです。

相続税の申請期限と売却タイミングの関係

相続税の申告・納税は、相続開始を知った日から10か月以内におこなう必要があります。
取得費加算の特例を使うには、そこからさらに3年間、つまり相続開始日から3年10か月以内に売却を完了させなければなりません。
期限を超えると、相続税額を取得費に加えられず節税効果が失われます。
優遇措置を確実に受けるには、相続発生直後から売却スケジュールを計画することが重要です。
とくに、共有名義の場合は協議に時間がかかるため、早期に専門家へ相談することが望まれます。

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相続の契約不適合責任と不動産買取

相続した不動産を売却する際、売主は「契約不適合責任」という法的な責任を負う可能性があり、その内容を正しく理解しておく必要があります。
ここでは、「物件を適合させるための売主の責任」の基本を解説し、次に「免責にできる条件と注意点」、最後に「法改正の影響」という3つの観点から、契約不適合責任と不動産買取の関係を解説します。

物件を適合させるための売主の責任

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う法的責任です。
建物の雨漏りや土地境界の不備、地中障害物などが典型例となります。
売主が不具合を知らなかった場合でも責任を問われる可能性があり、相続人であっても例外ではありません。
売却時には現況有姿とする旨を契約書に明記し、買主と事前確認をおこなうことが望まれます。
不明点は調査して説明責任を果たすことで、トラブルを防ぎやすくなります。
インスペクションで指摘された内容を報告書として残すことで、後日のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

免責にできる条件と注意点

契約書に特約を設ければ、契約不適合責任を免責とすることが可能です。
買取業者への売却では免責特約が標準で、引き渡し後の欠陥について責任を問われないのが一般的です。
個人間売買では原則として消費者契約法の対象外ですが、重大な欠陥を知りながら隠した場合などは免責が認められません。
免責を成立させるには、売買契約書や重要事項説明書に明確に記載し、買主が内容を理解したうえで合意することが必要です。
インスペクションを実施し、物件状況を共有しておくと安心でしょう。
買主に資料を提供する際は、電子データより紙面で署名を取る方が確認しやすいです。

瑕疵担保責任との違いと法改正の影響

契約不適合責任は、令和2年4月施行の民法改正で瑕疵担保責任に代わって導入されました。
旧制度が「隠れた瑕疵」を対象としていたのに対し、新制度では「契約内容に適合しない場合」全般を対象とし、取り扱い範囲が広がっています。
目的物が種類・品質・数量のいずれかで契約に適合しないと判断されれば、買主は追完請求や代金減額請求、契約解除等を求めることができます。
売主には、契約書や重要事項説明書で物件の状況を詳細かつ正確に示すことが求められるでしょう。
制度変更により買主側の救済手段が増えたため、開示義務の重要性が高まっています。

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まとめ

相続した不動産を売却する際は、個人への売却か買取業者への依頼かで条件や対応が大きく異なります。
特例による節税を狙うなら、相続から3年10か月以内の売却が有利になる点を事前に把握しておきましょう。
さらに、契約不適合責任によるトラブルを防ぐ工夫も重要で、時期や制度を理解した上で進めることが大切です。