空き家の買取相場はどれくらい？価格が決まる要因と調べ方も解説

ご両親から相続したご実家など、誰も住んでいない空き家を所有すると、固定資産税や維持費が負担となります。
空き家買取の相場は、一般的に市場価格の6〜8割程度にとどまり、なぜ安くなるのかを理解しておくことが大切です。
本記事では、空き家買取の相場が安くなる理由から、価格を左右する要因、さらにご自身で相場を調べる方法までを解説いたします。
ご自身の空き家がいくらで売れるのか、適正な価格で売却できるかを判断したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の買取相場の目安

空き家の買取相場は、市場価格の6～8割が目安で、築年数や管理状態、立地条件、仲介との比較などが価格を左右します。
まずは、空き家買取相場の目安について解説していきます。

目安が6〜8割になる理由

不動産会社が提示する空き家の買取価格は、市場価格の6割～8割が一般的な目安です。
これは、不動産会社が買主となって物件を買い取り、リフォームなどを施して再び販売するためです。
買取価格は、将来の販売価格から様々な費用や会社の利益を差し引いて、計算される必要があります。
そのなかでも大きな割合を占めるのが、買い取った物件をきれいにする、リフォーム費用などの「再販コスト」です。
そのうえ、買い取った後に予期せぬ建物の欠陥が見つかる危険性や、市場が変動する危険性も価格に反映されます。
一般的な仲介と違い、売主が負うべき「契約不適合責任」が免除されることも、価格が低くなる一因といえるでしょう。

築年数と買取相場

空き家の資産価値を左右する要因として、築年数と買取価格の関係は大切です。
とくに、日本の住宅で多数を占める木造一戸建ては、年月の経過とともに価値が下がっていくのが基本となります。
新築のときが価値の頂点だとすると、築年数が経つにつれて、資産価値は少しずつ下落していきます。
税法上の基準では、木造一戸建ての法定耐用年数は22年とされており、この年数が1つの目安となるでしょう。
実際の不動産市場においても、築20年～25年が建物の価値を判断する節目と見なされています。
築20年を超えた空き家の場合、建物の価値はほとんど評価されず、主に土地の価値で取引されることが多くなります。

市場価格との比較

買取価格の目安を正しく理解するには、市場価値である仲介での売却価格と比較することが欠かせません。
仲介による売却は、不動産会社が広く購入希望者を探してくれるため、市場価格に近い値段で売れる可能性が高くなります。
高く売れる可能性があるのは仲介のメリットですが、いつ売れるかわからないという一面も持っています。
対して、買取は不動産会社が直接の買主となるため、価格の折り合いがつけば迅速に現金化することが可能です。
売却が数日～数週間で完了し、仲介手数料が不要な点も買取のメリットといえるでしょう。
さらに、空き家のように傷みがある物件でも、現状のまま引き渡せる場合がほとんどなのも魅力の1つです。

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空き家買取の相場に影響する要素

前章では、空き家買取の基本的な相場について解説しましたが、金額は様々な要因で変動します。
ここでは、空き家買取相場に影響する、主な要素について解説いたします。

管理状態による減額

査定額にもっとも直接的に響くのは、雨漏りやシロアリ被害といった建物の「管理状態」です。
雨漏りは、ただ水が室内に入ってくるだけでなく、柱や梁といった建物の骨格部分を腐らせてしまう可能性があります。
このような構造部分の修繕には、高額な費用がかかるため、再販時の費用として考えなければなりません。
被害の範囲や深刻さによっては、減額幅が数十万円～数百万円に達することも珍しくないでしょう。
同じように、シロアリの被害も建物の耐久性に損害を与えるため、査定で厳しく確認されます。

立地・アクセス

次に大切なのが、物件の利便性を決める交通の便や立地条件といった要素です。
もっとも重視される評価点の1つが、最寄り駅からの距離で、一般的に徒歩10分圏内が高く評価されます。
駅から離れるにつれて評価は下がり、バスの利用が必須となる立地では、本数なども評価の対象です。
また、建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していないと、家を建て替えられません。
この接道義務を満たさない土地は、再建築不可物件となり、資産価値が著しく低くなってしまうのです。
前面道路が狭くて自動車の乗り入れが難しい場合も、日常生活の利便性が低いと見なされ減額の一因となる可能性があります。

周辺環境と土地形状

スーパーマーケットや学校、病院といった、周辺環境が充実していることは、査定で良い影響を与えます。
反対に、近隣にお墓やごみ焼却場といった、嫌悪施設と見なされる施設がある場合は減額の対象です。
その土地に建てられる建物の種類を制限する、法律上の決まりである用途地域も影響します。
また、将来的に近隣で大規模な再開発計画が予定されている場合、将来性が見込まれて良い評価になる場合もあるしょう。
くわえて、土地の形も評価を左右する要素で、正方形や長方形の整形地は高く評価されます。
一方で、旗竿地や三角形などの不整形地は、利用価値が低いと見なされ評価が下がる傾向にあります。

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空き家買取の相場を調べる方法

ここまで、空き家買取の相場と影響する要因を解説しましたが、実際に自分で調べる方法もおさえておきましょう。
最後に、空き家の買取相場を調べる方法について解説していきます。

REINSを利用する

不動産流通機構が運営する「REINS」は、不動産会社が利用する情報網で信頼性が高いことで知られています。
一般の方は直接見られませんが、その情報を基にした、一般向けの公開Webサイトを利用することが可能です。
これらのWebサイトでは、所在地や面積、築年数などを指定し、過去の不動産取引価格を検索できます。
大切なのは1つの事例だけでなく、できるだけ多くの似た事例を見て、平均的な価格帯を掴むことです。
また、取引時期が古い情報は現在の市場と異なるため、なるべく最近の情報に注目しましょう。

ポータルサイトで調べる

2つ目は、民間の不動産情報サイトで、現在売りに出ている、似たような物件の価格を調べる方法です。
これは、仲介で売りに出したら「いくらくらいになりそうか」という、市場価格の目安を知るのに有効な手段です。
Webサイトでご自身の空き家と近い地域や面積、築年数などの条件で物件を絞り込んで検索してみましょう。
より精度を高めたい場合は、坪単価や平米単価を計算して、物件同士を比べるのも良い方法です。
ただし、Webサイトの価格は、売主の希望が反映された売出価格であり、実際に売れた価格ではない点に注意が必要です。

プロに査定を依頼する

買取を希望する場合は、買取に対応している不動産会社へ買取査定を依頼しなくてはなりません。
より正確な買取価格を知るためには、現地を詳しく確認してもらう訪問査定が不可欠です。
この際、提示された査定額の根拠を明確に説明してもらうことが、適正価格かどうかを判断するうえで大切です。
なぜその金額になるのか、リフォーム費用や再販経費の内訳などを具体的に質問し、納得できる回答が得られるかを見極めましょう。
そのうえで、信頼できる会社を見つけ、納得のいく売却をしましょう。

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まとめ

空き家の買取相場は、不動産会社が再販コストや利益を見込むため、市場価格の6～8割が目安で、仲介より早く現金化できるのがメリットです。
買取価格は、雨漏りなどの管理状態、駅からの距離や道路の幅といった立地条件、周辺の環境や土地の形状によって変動します。
自身の空き家の相場を知るには、成約事例や売出価格を参考にしつつ、最終的には、信頼できる不動産会社へ査定を依頼しましょう。