不動産売却時に注意したい契約不適合責任とは？トラブル回避の策もご紹介

不動産売却後に物件の欠陥や不具合が発覚したとき、そのことが売買契約書に書かれていなければ売主に責任が発生します。
この責任こそが「契約不適合責任」であり、今回のテーマです。
買主の権利を行使されると多額のお金がかかったり契約が白紙に戻ったりすることもあり、売主にとって大きな損失です。
本記事は、これから不動産を売却しようとしている方を対象に、契約不適合責任の仕組みを解説しています。
兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください。

不動産売却の契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が買主に対して負う責任です。
引き渡し後の商品に、品質不良や種類違い、数量不足などの不具合があった場合に発生します。
契約書どおりの商品を引き渡すことは、売主の債務です。
つまり、契約書どおりの商品を引き渡さないと、売主は債務不履行責任を問われるのです。
以下のような不具合が、契約不適合責任として指摘されやすいです。

• 雨漏りしている（品質不良）
• シロアリ被害にあっている（品質不良）
• 建物が傾いているなど（品質不良）
• 土地面積が少ないなど（数量不足）

不具合の有無を判断する基準は、売却した不動産と契約内容が適合しているかという1点に尽きます。
その不具合について記載があれば契約不適合には問われません。
契約不適合責任は任意規定であるため、売主と買主双方が合意すれば免責とすることもできます。
ただし、免責にしたい部分はどこなのか、契約書にしっかりと記載しておくことが重要です。

不動産売却における契約不適合責任で請求できる買主の権利とは

買主は契約不適合を知ったときから1年以内に通知すれば、買主の権利を行使することができます。
買主の権利は、以下の5つです。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償

それぞれの権利について具体的に見ていきます。

買主の権利①追完請求

商品の補修や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しを請求することを追完請求といいます。
どのような手段で追完してもらうかは、買主が最初に選択します。
ただし、買主に不相当な負担を強いることにならない限り、売主は買主が指定した方法とは異なる手段で追完することも可能です。

買主の権利②代金減額請求

代金減額請求ができるのは、買主が追完請求をしても売主が応じない、もしくは対応不能である場合に限られます。
商品の補修にかかる費用など不具合の程度に応じて代金を減額する方法です。

買主の権利③催告解除

催告解除とは、期間を定めて履行を催促して、その期間内に履行がないときは契約を解除できるというものです。
追完請求しても追完してもらえず、代金減額請求では納得できない場合は、催告解除が選択されます。
ただし、軽微な債務不履行では催告解除できないことになっていますので、注意しましょう。

買主の権利④無催告解除

買主の権利には、無催告解除もあります。
契約不適合によって契約の目的を達成できないような場合は、無催告解除が可能です。

買主の権利⑤損害賠償請求

損害賠償請求は、売主に過失があった場合に請求できる権利です。
請求できる範囲は、契約が履行されたならば得られたであろう利益、つまり履行利益に対してです。
不動産の転売利益や営業利益も該当するため、賠償金額は高額になる恐れがあります。

不動産売却の契約不適合責任におけるインスペクションの重要性

契約不適合責任のトラブルを未然に防ぐためには、売却前に不動産のインスペクションを実施しておくと安心です。
本項目では、売却前にインスペクションをおこなう重要性をご説明します。

インスペクションとは

インスペクションとは検査・調査などの意味を持つ英語で、不動産売却の場面では「建物状況調査」もしくは「住宅診断」を意味します。
名前のとおり、不動産が現在どのような状況なのか診断する方法です。
ホームインスペクターと呼ばれる有資格者が診断をおこないます。
建築や不動産、住宅診断のプロであり、建築士の資格を併せ持つインスペクターもいます。
診断によって不動産の不具合が見つかれば、修理したり免責事項に盛り込んだり、売主として早めに手を打つことが可能です。
買主の権利を行使されるリスクを減らせるでしょう。
さらに不動産広告に「インスペクション済み物件」であることを記載していれば、買主は安心して買うことができ、売却活動でも有利です。
インスペクションは欧米では当たり前におこなわれていましたが、日本でも徐々に活用する方が増えています。
2013年6月には国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定するなど、国内でのインスペクション普及に注力しています。
また2018年4月施行の改正宅地建物取引業法では、仲介をおこなう不動産会社に対してインスペクションの説明が義務付けられました。
不動産売却におけるインスペクションの説明義務化や、ホームインスペクション事業者をあっせんできるかの告知義務が規定されています。

インスペクションの診断方法やチェック項目

診断方法は目視がメインで、必要に応じて触診や打診、計測などもおこなわれます。
一戸建ての場合、主なチェック項目は以下のとおりです。

• 柱や基礎など（構造耐力上の安全性に問題がないか）
• 屋根や天井など（雨漏り・漏水が発生していないか）
• 給排水管、換気ダクト（日常生活に支障をきたす劣化がないか）

検査の所要時間は、およそ2～3時間です。
マンションの場合は、専有部だけでなく共用部の診断もおこなわれます。
共用部の診断は、修繕履歴や管理状況などもチェック項目に含まれていることがあります。

インスペクションの費用相場

費用相場は、5~6万円程度が目安です。
ただし、調査範囲や地域、会社によって、費用に差があります。
マンションのインスペクションは、床面積によらず5万円程度であることが多いです。
一戸建てでは、床面積に応じて4.5～6.5万円程度が相場です。
さらにオプション調査を依頼する場合は、6~12万円程度まで上がることもあります。
たとえば天井裏や床下に入り込んだり、特殊な機材を使ったりする調査をオプションとしている会社も多いです。

インスペクションの必要書類

診断してもらう不動産の資料を準備していれば、インスペクションの精度が上がります。
準備しておいたほうが良い書類をご紹介するので、参考にしてください。

• 地図など周辺環境がわかる書類
• 建物配置図・各階平面図・断面図・立面図・仕上げ表・仕様書などの、間取りや仕様がわかる書類
• 確認済証・検査済証・耐震基準適合証明書などの、耐震性に関する書類
• 長期修繕計画表・修繕履歴がわかる書類などの、マンションの維持管理に関する書類

まとめ

不動産売却でトラブルになりやすい契約不適合責任について、ご説明しました。
契約不適合責任とは、契約書の内容と売却した不動産が適合していない場合に、売主が責任を負うものです。
追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・阻害賠償請求という買主の権利に、売主は対応しなければなりません。
売却に先行してインスペクションをおこなっておけば、劣化状況を正確に把握できるので安心です。
西宮不動産売却サポートでは、兵庫県西宮市を中心に尼崎市や伊丹市で不動産の仲介・買取をおこなっています。
契約不適合責任にも留意しつつ売却をサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。