不動産売却で贈与税が課税されるケースとは？軽減のための対策もご紹介

保有している資産を無償で他の方にあげることを贈与といいます。
その贈与額によっては、譲り受けた側が贈与税を支払わなければいけません。
不動産も贈与ができますが、贈与税がいくらになるのか気になりますよね。
そこで兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却を検討している方に向けて、贈与税の仕組み、そしてそれを軽減する場合にどのような方法があるのか解説します。

不動産売却での贈与税とはどういう税金なのか

まず、不動産を売却する際には2つの方法があります。
1つ目は譲渡です。
譲渡とは、対価を受け取って不動産を譲り渡す行為のことをいいます。
一般的な不動産の売買は譲渡に該当します。
2つ目は今回のテーマである贈与です。
贈与とは、本人が不動産を無償で親族や第三者に対して譲渡する法律行為です。
贈与税は贈与を受けたものが納付しなければなりません。
たとえば自分の孫に対して生前贈与した場合には、その不動産を譲り受けた孫が贈与税を納税する義務をおいます。
譲渡と贈与では、契約や税金、登記などに違いがあります。
契約
贈与の場合、贈与契約を締結します。
譲渡の場合、不動産の売買契約を締結します。
税金
贈与がおこなわれると、贈与をうけた側が贈与税を支払います。
譲渡の場合、不動産を売却して得た利益に対して、一般的に譲渡所得税と呼ばれる所得税や住民税がかかります。
登記
登記は贈与でも譲渡でもおこないます。
贈与の場合は、贈与を起因として登記をおこなうため贈与契約書が必要です。
譲渡の場合は、不動産の売買契約書が必要です。
贈与税は税率が高いといわれています。
贈与税について、基本的な計算方法を解説します。
税額の計算方法は「（資産の金額ー基礎控除110万円）×税率ー控除額」です。
贈与財産には一般贈与財産と特別贈与財産があります。
この場合、一般贈与財産（以下、一般税率）と特別贈与財産（以下、特別税率）で税率や控除額が違ってきます。
なお、一般税率の場合は、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などに使用され、特別税率は祖父から孫への贈与、父から子への贈与などに使用します。
双方とも最低課税価格が200万円、税率が10％、控除額がなしというのは同じです。
ただし、最高金額になると下記のような条件になります。

■一般税率の場合

課税価格：3,000万円超
税率：55％
控除額：400万円

■特別税率の場合

課税価格：4,500万円超
税率：55％
控除額：640万円

不動産売却時にどういうケースで贈与税がかかるのか

以上のように贈与税は不動産などの財産を無償で譲り受けた方に課税されますが、対価として金銭を支払っても贈与税が課税されるケースがあります
たとえば、親族間取引や法人間取引をした場合です。
親族間取引とは、親子間や兄弟間などの親族同士で不動産の売買契約をすることを言います。
親族だからと相場とかけ離れた価格で売買すると、贈与税が課税されます。
たとえば1億円が相場の土地を、1,000万円で譲ったとします。
その場合、相場と大きく乖離しているため、1億円から1,000万円を差し引いた9,000万円が贈与税の課税対象額となります。
もちろん、相場と大きく乖離しているかどうかは、税務署が判断しますが、税務署は親族間取引というのはしっかりチェックしているので、基本的には適正な価格での取引をするべきです。
次に法人間取引でも贈与と見られるケースについて解説します。
例えば関係会社間での取引や代表取締役と会社との取引をする上で、正常な価格での取引であれば全く問題ありません。
これは親族間取引と全く一緒です。
ここで贈与の指摘をされるのは、やはり実際の相場価格と取引価格の間に大きな乖離がある場合です。
こちらも相場価格から実際に取引した価格との差額が贈与の対象となり、法人税の納付を求められます。
このように不動産の売却で贈与税が発生するケースは、親族間取引の場合でも法人間取引の場合でも低額譲渡の場合です。
税務署は、以上の取引について贈与税逃れをしてないか、登記簿謄本や確定申告で把握しています。
贈与を考えているときは、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産売却で贈与税を軽減する方法を解説

贈与税は最高税率が55%という極めて高いものになりますので、納税をできるだけ抑える方法が気になるのではないでしょうか。
前述の通り相場価格よりも低い金額で親子間や関連会社同士で売買契約をする場合、取引価格が相場価格から比べると大幅に乖離があると税務署に判断されるため、この際に発生した差益は贈与税の課税対象となります。
では、合法的に贈与税を軽減することができないのかというと、3つの方法があります。
1つは、適正な価格で譲渡取引をすれば、贈与税の対象にはなりません。
ただし、譲渡して利益がある場合には、その利益から経費を差し引いた金額が所得税などの課税の対象となります。
もう1つの方法は110万円控除を上手に使うということです。
暦年課税においては毎年110万円の基礎控除があります。
例えば1,000万円の不動産をそのまま贈与ということになると、税率の高い贈与税を払うことになります。
一方で毎年110万円の現金を10年かけて生前贈与するということをすれば、110万円が基礎控除となるので、贈与税はかかりません。
ただし、110万円の贈与を毎年同額贈与すると、税務署が定額贈与とみなし、あとから贈与税が課される恐れがあるため、注意しましょう。
具体的な対策としては下記の4つの方法があります。

• 贈与するたびに贈与契約書を作成する
• 毎回贈与額を変える
• 贈与時期を毎回変える
• 基礎控除額を少し上回るようにして、贈与税を納付する

ここで大事なことは贈与を形にして残すということと1年に1回必ず手続きをおこなうということです。
ほかにも相続時精算課税制度を利用するという方法もあります。
相続時精算課税制度とは、2,500万円まで非課税で生前贈与ができ、贈与した方がなくなった場合には生前贈与された財産とその他の財産を合算して相続税を納付する制度です。
具体的にはAさんが父親Bさんから500万円の生前贈与を受けた場合に、本来であれば相続税を納付する義務がありますが、相続時精算課税制度を利用することで贈与税はかかりません。
数年後、父親Bさんが亡くなり、2,000万円の財産を相続した場合、生前贈与した500万円と今回の2,000万円の相続財産を合算した2,500万円が相続税の対象額になります。
ただし、Aさんのみが相続人であれば、相続税の基礎控除が3,600万円になるので、相続税もかからないという流れになります。

まとめ

不動産を無償で譲渡した際などに発生する贈与税についてご紹介しました。
生前から毎年贈与したり、相続時精算課税制度を利用することで贈与税は抑えることができます。
しかし、定額贈与などと判断された場合には、あとから贈与税が課される場合もあるため、注意しましょう。
「西宮不動産売却サポート」は兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をおこなっております。
不動産にかかわるお悩みがある場合はぜひお気軽にお問い合わせください。