【2024年度版】不動産売却時にかかる税金。計算方法や節税方法について

不動産の売却益について、正確にご存じですか。
売却益とはなにか、計算方法はどうするのかを知らなければ、節税できずに損をする可能性もあります。
そこで今回は兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をサポートする私たち西宮不動産売却サポートが、不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税方法についてご説明します。

不動産の売却益とは

不動産の売却益とは、不動産を売却した際に得られる利益のことなのですが、売却金額がそのまま売却益になるのではありません。
不動産の売却益は、以下の式で成り立ちます。
売却益＝売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
上記のように不動産の売却で得られた利益と言っても、その計算方法は複雑です。
正確な売却益を計算するためには、物件の購入時にかかった費用が分かる領収書や、売却時にかかった費用が分かる領収書などをすべて集めておく必要があります。
不動産取引における領収書は、すべて大切に保管しておきましょう。

不動産の売却益は課税される

不動産を売却して売却益が発生すると、課税されて税金を支払う必要があります。
具体的には、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。
これら3つ、もしくは所得税と住民税の2つを総称して、譲渡所得税と言われます。
2つを総称する場合があるのは、復興特別所得税については東日本大震災から復興を目的とした期限付きの税だからです。
つまり本来は、所得税と住民税の2つが課税されるため、この2つの総称とすることもあります。
ただし不動産の売却益に課税される所得税は、サラリーマンなどの給与所得から源泉徴収される所得税とは異なります。
なぜなら不動産の売却益に課税される所得税は申告分離課税になるため、売却した翌年に確定申告をおこなって納税する必要があるからです。

不動産の売却益がなくても確定申告するのがおすすめな理由

先ほどもお話ししたとおり、不動産の売却益に課税される所得税は申告分離課税のため、確定申告をして納税する必要があります。
そのため、自治体から納税額の通知書や納付書が届く訳ではなく、自らが忘れることなく確定申告を必ずおこなう必要があります。
ただし不動産の売却益がなかった場合は、確定申告をおこなう義務は生じません。
ですが売却益がなかった、もしくは不動産の売却によって損失が出た場合でも確定申告をおこなうのがおすすめです。
なぜなら確定申告をおこなうことで、サラリーマンの給与所得などと損益通算して節税できる可能性があるからです。

不動産の売買による売却益の計算方法とは

不動産の売買による売却益の計算は、以下の流れでおこないます。

• 不動産購入時の取得費を計算する
• 不動産売却時の譲渡費用を計算する
• 利用できる特別控除の有無を確認する
• 売却益（課税譲渡所得）を計算する

不動産の売買による売却益は、課税の根拠となる課税譲渡所得でもあります。
不動産の売却益を計算する上でのポイントは、不動産の売却にかかった費用だけでなく、購入時かかった費用も必要になることです。

不動産の売却益の計算するための3つのポイントとは

不動産取引による売却益の計算式は、以下のとおりです。
売却益＝売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除
つまり売却益を計算するためには、取得費、譲渡費用、特別控除の3つを計算することがポイントになります。
特別控除については、のちほど詳しく説明します。

不動産購入時の取得費を計算する

不動産購入時の取得費は、以下の式で計算します。
不動産の取得費＝土地の取得費＋（建物の取得費－減価償却費相当額）
土地と建物の取得費は、売買契約書に記載された金額だけでなく、下記の費用を含めます。

• 建物の建築費用
• 仲介手数料
• リフォーム費用
• 印紙税・登録免許税
• 登記費用

不動産購入時の取得費を計算するポイントは、減価償却費を計算しなければいけないことです。
減価償却費とは、経年劣化していく建物価値を法で定められた耐用年数で割って毎年計上する費用のことです。
減価償却費は、以下の計算式で求めます。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数

不動産売却時の譲渡費用を計算する

不動産の売却時にかかった譲渡費用を計算します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 建物解体費用
• 登記費用

上記が譲渡費用に該当します。
金額の分かる領収書を、すべて残しておきましょう。

不動産の売却益に課税される税金の節税方法とは？

不動産の売却益に課税される譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）は、不動産の売却益（課税譲渡所得）の金額で税額が決まります。
譲渡所得税＝不動産の売却益（課税譲渡所得）×税率
つまり譲渡所得税を節税するためには、不動産の売却益（課税譲渡所得）の金額をどれだけ低く抑えることができるかが決め手になるということです。

不動産の売却益の金額を低く抑える2つのポイントとは

不動産の売却益の金額をできるだけ低く抑えるためには、以下の2つのポイントを押さえる必要があります。

• 不動産購入時の取得費、売却時の譲渡費用の領収書を全てそろえて漏れなく費用計上する
• 特例を調べて特別控除や軽減税率をすべて活用する

ただし取得費や譲渡費用の金額を膨らませるには、限界があります。
そこで節税のためのポイントで、より重要度を増すのが特例の活用です。
不動産の売却で節税のために使える特例として、以下の4つをご紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産とは、自宅として住んでいた不動産のことです。
つまり自宅を売却した際に、この特例適用のための条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられるということです。
なお自宅に居住をしなくなってから売却したとしても適用を受けられますが、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までという期限があるので注意が必要です。

所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

自宅として使っていた不動産を売却した際に、その年の1月1日時点で自宅を所有していた期間が10年を超えていた場合、長期譲渡所得の税率からさらに税率が軽減される特例です。
この特例は、先ほど説明した3,000万円の特別控除の特例と併用することができます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

不動産を相続した際に、適用条件を満たせば利用できる特例です。
特例の適用を受けることができれば、売却益から最大で3,000万円を控除することができます。
ただし相続が発生する直前まで故人が住んでいたこと、耐震基準を満たしていること、売却するまでの期間に誰も住んでいないことなどの条件を満たす必要があります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅を売却して新居を購入した場合に、適用できる特例です。
自宅の売却で売却損（譲渡損失）が発生したときは、条件を満たせば給与所得などと相殺して損益通算ができます。
なお損益通算をしても残った譲渡損失は、翌年から3年に渡って繰越控除をすることができます。

まとめ

今回は不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税方法についてご説明しました。
不動産の売却益とは、不動産を売却した際に得られる利益のことですが、売却金額がそのまま売却益になるのではありません。
不動産の売却益を計算するためには、取得費、譲渡費用、特別控除の3つを計算することがポイントになります。
不動産の売却益（課税譲渡所得）の金額を、特例を活用して低く抑えることが、節税のコツです。
私たち西宮不動産売却サポートは、兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。