不動産売却前のインスペクションとは?メリットや費用について解説

2022-01-11

不動産売却前のインスペクションとは?メリットや費用について解説

この記事のハイライト
●インスペクションには契約不適合責任のリスクを防ぐ役割がある
●インスペクションのメリットは、安心でスムーズな売却につながること
●基本の費用相場は5万円ほどでオプションや広さによって異なる

インスペクションという言葉をご存じですか?
インスペクションとは、既存住宅に実施する建物の状況調査のことです。
そこで今回は、インスペクションとは具体的にどのようなものなのかについて、そしてインスペクションを不動産売却前に実施するメリットや費用についてもご紹介します。
西宮市、尼崎市、伊丹市エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却をスムーズにする?インスペクションの内容や目的とは

不動産売却をスムーズにする?インスペクションの内容や目的とは

「インスペクション」とは、直訳すると「調査」「査察」という意味の言葉です。
民間企業では以前から「住宅診断」や「ホームインスペクション」といった名称で既存住宅の状況を調査するサービスを実施していますが、今回は「宅地建物取引業法」によって規定されたインスペクションについて解説します。

インスペクションとは

宅地建物取引業法では、「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士が、「既存住宅状況調査方法基準」の内容に従って調査を実施します。
国に認定された技術者にしか調査が許されていないため、信頼度が高い点が特徴です。
日本ではかつてから新築志向が強く、さらに高齢化社会による空き家問題が深刻化しています。
インスペクションとはもともと、中古住宅でも安心して売買取引ができるようにすることで既存住宅の流通を活発化し、空き家問題の解消を目指すための政策の一つなのです。

インスペクションの調査対象

調査の対象となるのは、築2年超もしくは人が住んだことのある中古の「住宅」のみで、オフィスや店舗では実施されません。
自宅の一部を店舗にしていた不動産などでは、居住スペースだけがインスペクションの対象となります。

インスペクションの調査内容

調査するのは、基礎、土台、柱、壁、屋根版といった「構造耐力上主要な部分」と、屋根、外壁、屋根版外壁、開口部といった「雨水の侵入を防止する部分」です。
調査ではデジタル水平器やレーザー距離計といった計測機器も使用されますが、基本的には目視でおこなわれます。
浴室乾燥機やインターホンといった室内設備は調査対象外になるので注意しましょう。

インスペクションの目的

インスペクションを売却前に実施することで、シロアリ被害や雨漏りによる腐食、家の傾きなどがないかどうかを事前に知ることができます。
2020年の4月にはこれまでの「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと法改正がおこなわれ、不動産売却の際の売主の責任がより重くなりました。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質や状況などが契約書の内容と異なった場合に売主が負うべき責任のことです。
裏を返せば、不動産の状況を正しく把握して契約書に記載し、それを買主が了承してさえいれば、責任を負う必要はありません。
インスペクションとは、不動産売却における契約不適合責任のリスクから売主を守るための重要なプロセスだともいえますね。
ただし、インスペクションは目視中心の調査になるため、建物の状況を完全に把握できるものではないと理解しておきましょう。

インスペクションのタイミング

不動産売却に向けてインスペクションを実施するのであれば、不動産会社に査定依頼を出す前がおすすめです。
インスペクションの結果が査定額にも大きく影響する場合があるので、なるべく調査結果をふまえて査定を依頼するようにしましょう。

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不動産売却におけるインスペクション実施のメリットとデメリット

不動産売却におけるインスペクション実施のメリットとデメリット

不動産売却における、インスペクションの具体的なメリットとデメリットについて解説します。

インスペクションのメリット1:不動産の価値を明確にできる

インスペクションでは、その不動産の劣化状況などを客観的に把握することができます。
通常、不動産の価値は築年数に大きく左右されますが、インスペクションでは築年数からうけるイメージに左右されることなく不動産の状況を証明することができるため、結果次第では価値を高めることも可能です。
もし思わぬ劣化や不具合が見つかった場合にも、適切な対処ができます。

インスペクションのメリット2:スムーズな売却につながる

インスペクションを実施済みの不動産は買主にとっても安心感があり、売却がスムーズに進みやすくなります。
また、インスペクションを実施することで、築年数以上の価値がある不動産も、修理が必要な個所がある不動産でも、その結果に裏付けられた価格を設定することが可能です。
そのため、売主買主の双方にとって納得のいく取り引きが進めやすくなります。

インスペクションのメリット3:トラブルを予防できる

中古物件の売買トラブルで多いのが、売却後に思わぬ不具合や欠陥が見つかるケースです。
前項でもお伝えしたとおり、現在の契約不適合責任においては売主に大きな責任が問われることになります。
インスペクションを事前に実施しておくことで、それらのリスクを回避することが可能です。

インスペクションのデメリット1:修繕費が必要な場合もある

インスペクションの結果次第では、売却前の修繕が必要になる可能性もあります。
雨漏りなどの不具合が見つかったからといって、修繕をするかどうかは売主の自由であり、必須条件ではありません。
しかし、査定価格に大きく影響することを考えると、事前に費用をかけてでも修繕を済ませておいたほうが結果的には得をするケースもあります。
修繕にかかる費用と査定額とのバランスを考えて判断しましょう。
また、購入希望者が現れてからインスペクションを実施した場合は、その結果をもとに値引き交渉をされる可能性もあります。

インスペクションのデメリット2:調査のための費用と時間がかかる

インスペクションに必要な期間は、調査を依頼してから結果報告を受けるまで、およそ2週間ほどです。
ただし、地方によっては調査員であるインスペクターが足りていないエリアも多く、手配に時間がかかってしまうこともあります。
そのため、急いで売却を進めたいという方にとってはデメリットに感じてしまうかもしれません。
また、インスペクションの依頼には4万円から6万円ほどの調査費用が必要です。
費用の詳細については次項でご説明します。

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不動産売却に向けたインスペクション実施に必要な費用の相場とは

不動産売却に向けたインスペクション実施に必要な費用の相場とは

前項で、インスペクションの基本的な調査費用は5万円前後とお伝えしました。
その内訳は、調査員の人件費や交通費、調査機器の使用料、報告書の作成費用などです。
しかし、これはあくまで基本価格であり、オプション調査の有無や不動産の広さによっても価格が異なります。
マンションの場合は広さにかかわらず一律5万円程度に設定している会社が多いですが、戸建ての場合はおよそ165平米未満であれば4.5万円程度、およそ250平米から500平米であれば6.5万円程度が費用相場です。
床下に入っておこなう調査などはオプションとなるため、追加で1万5,000円から3万5,000円ほど必要になると考えておきましょう。
また、給排水管路検査のオプション調査をする場合は5,000円ほどです。

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まとめ

インスペクションは、売主を契約不適合責任から守る大切な役割を持っています。
必要であれば積極的に取り入れて、安心でスムーズな不動産売却を目指しましょう。
西宮市、尼崎市、伊丹市エリアで不動産売却を検討中の方は、インスペクションについてもお気軽に弊社までご相談ください。

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