不動産の一部を分筆して売却する方法について解説

2022-01-11

不動産の一部を分筆して売却する方法について解説

「使用していない土地を一部だけ売却できないだろうか」、「相続した土地の自分の持ち分だけ売却したい」とお考えの方におすすめしたいのが、土地を分筆して売却する方法です。
今回は不動産を分筆して売却する方法について、メリットや売却の流れについても解説します。

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不動産を分筆して売却できる分筆とは

分筆とは1つの土地を、複数の土地に分けて登記することです。
1つの土地に複数の所有者がいる際に用いられる方法で、相続が起こったときに行われることもあります。
似たようなものとして分割がありますが、分割は登記上では1つの土地として登記されたままの状態です。
そのため分筆せずに分割のままだと、一部分だけを売却することはできません。

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不動産を分筆して売却するメリット

次に分筆のメリットをご紹介します。

異なる地目の設定ができる

1つの土地には1つしか地目の設定ができませんが、分筆することで2つの異なる地目を設定することが可能です。
今まで地目が農地だったため家を建てられなかったとしても、分筆して宅地として登記すれば、家を建てられるようになります。

土地の一部だけを売却することができる

複数人で相続した土地で、自分の持ち分だけ売却したい、使っていない土地を一部売却したいといったことも、分筆することで可能になります。

個別に住宅ローンを組むことができる

複数の所有者がいる土地で、1人が家をローンで建てた場合、土地全体が担保となってしまいます。
分筆していれば、家を建てた土地のみが担保となるので、所有者同士のトラブルも回避できます。

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不動産を売却できる分筆の流れ

分筆の大まかな流れは以下のとおりです。

  • 土地家屋調査士に分筆の依頼をする
  • 土地家屋調査士による現地調査
  • 分筆案の作成
  • 隣接地所有者の立会、境界設置の承諾をもらう
  • 境界標の設置
  • 法務局への分筆登記

分筆を行う際には、いくつかの注意点があります。
まず分筆案を作成する時に、接道の確認が必要です。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務を設けています。
接道義務に違反していると、再建築ができない土地、再建築不可物件となってしまいます。
また接している道路が私道である場合は、使用許可が無いと、その道を利用することができません。
土地の用途地域も確認しなければなりません。
売却したい土地が市街化調整区域に指定されている場合、建築に規制がかかることが多いので、分筆しても売却できない可能性があります。
用途地域はその土地のある役所で調べるか、インターネットでも調べることができます。

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まとめ

複数の所有者がいる不動産を売却する場合、分筆をすることで部分的な売却も可能になります。
また使用していない一部の土地の売却も、分筆することで可能になるので、土地の有効活用ができます。
分筆するときは、接道の問題や用途地域に注意して進めましょう。
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