土地の名義変更が必要なタイミングとは？自分でも手続きする方法はある？

不動産の所有者は、法務局が登記簿によって管理しています。
そのため土地や建物の所有者が変わると、所有権移転登記によって名義変更の手続きが必要となります。
そこで土地の名義変更はどのタイミングでおこなうべきなのか、手続きの方法や注意点を確認していきましょう。
西宮市、尼崎市、伊丹市で土地活用や売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

土地の名義変更が必要となるタイミングとは？

土地や建物などの不動産は、登記簿によって誰が所有者であるのかを管理しています。
しかし登記の義務はないため、実質的に管理している方が、登記上でも所有者であるとは限りません。
たとえば先祖代々の土地では、名義変更がなされないまま代替わりしているケースは珍しくありません。
そのため土地を売却する際は、現在の所有者が登記上でも所有者になっているかどうか確認しましょう。
もし登記上の所有者が現在の所有者と異なる場合は、すみやかに名義変更を申請するのがおすすめです。
そこで、どのようなタイミングで名義変更が必要になるのかをご紹介します。

土地の名義変更が必要なケース

土地の名義変更が必要となるケースには、おもに以下の4つがあります。
いずれも所有権移転登記の手続きをしないと、登記簿上の所有者が変更されないため注意してください。
売買
土地を売買したときは、売主と買主が共同で所有権移転登記を申請します。
申請手続きは、物件の代金を決済し引き渡したタイミングでおこないます。
なお不動産売却は、不動産会社に仲介依頼するのが一般的です。
そのため名義変更に関する手続きは、不動産会社から司法書士を紹介してもらえることも多いでしょう。
相続
土地の相続人が誰になるのか決まったら、名義変更の手続きをおこないます。
なお相続人が確定するまでには、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成などが必要です。
そのため相続登記は、遺産分割協議がまとまったあとのタイミングでおこなうことになるでしょう。
そして相続登記の手続きは、相続人がおこないます。
また相続税は、相続が発生した日の翌日から10か月以内に申告・納税しなければなりません。
そのため名義変更の手続きは、それまでに完了する必要があります。
贈与
贈与による名義変更は、贈与者と受贈者が共同で申請します。
そして贈与税は贈与があった年の翌年に、確定申告しなければなりません。
そのため名義変更の手続きは、確定申告のタイミングまでに完了しておきましょう。
財産分与
財産分与し土地を名義変更する際も、共同で申請手続きします。
ただし離婚による財産分与では、共同で手続きを進めるのが難しいケースもあるでしょう。
そこでどちらが主体となって手続きするのか、事前に決めておくのがおすすめです。

自分で土地の名義変更をおこなう方法

土地の名義変更は、自分でおこなうことも可能です。
名義変更を自分でおこなうときの、おもな流れは以下のとおりです。

登記申請書を取得する

土地の名義変更は、物件を管轄する法務局でおこないます。
まずは管轄の法務局で、登記申請書を取得してください。
なお登記申請書は法務局に請求すると、郵送でも取得できます。

必要書類を収集・法的書類を作成する

登記申請書の作成にあたって、必要書類を収集します。
おもな添付書類は、以下のとおりです。

• 登記識別情報または登記済証
• 登記原因証明情報
• 印鑑証明書
• 住所証明書
• 課税価格
• 登録免許税

このほか戸籍謄本が必要となるケースもあるため、どのような書類が必要になるのか事前に確認しておきましょう。

法務局へ申請する

登記申請書と添付書類がそろったら、法務局へ申請します。
書類収集・作成から申請、登記完了証の発行までには、1か月～1か月半ほどかかります。
さらに法務局の開庁時間は、平日午前8時30分～午後5時15分です。
万が一書類に不備があれば再提出を求められるため、自分で手続きする際は注意してください。
そこで平日に時間を取れない方や、自分での手続きに不安のある方は、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

土地の名義変更を進めるときの注意点

土地を名義変更する際は、いくつかの注意点があります。
自分で手続きを進める場合でも、司法書士へ依頼する場合でも、以下の注意点をチェックしておきましょう。

名義変更には税金がかかる

土地を名義変更するときは、登録免許税が発生するのが注意点です。
このほか名義変更の理由ごとに、それぞれ以下の税金が発生します。

• 売買：譲渡所得税（土地の売主）
• 相続：相続税（土地の相続人）
• 贈与：贈与税・不動産取得税（土地の受贈者）
• 財産分与：タイミングによっては贈与税の対象になることがある

ただしこれらの税金には、優遇措置や特例を利用できるものもあります。
たとえばマイホームの売却で生じた譲渡所得は、最大で3,000万円までの控除を受けられる特例の対象です。
このほか区画整理事業や公共事業へ協力するために土地を売却するときも、特別控除を利用できる場合があります。
相続対策には注意が必要
相続対策で生前贈与をおこなうときは、気を付けたい注意点があります。
税率のみで比較すると、相続税のほうが低く設定されています。
土地のように評価額が大きい財産は、贈与税の基礎控除額110万円を超えるケースがほとんどでしょう。
ただし贈与には、相続時精算課税制度や、住宅取得等資金贈与の特例などの制度があります。
そのため相続対策として贈与を選択するときは、課税されるタイミングや利用可能な制度を確認しておきましょう。

自分で手続きするのは控えたほうが良い

名義変更を自分でおこなえば、手続きにかかる費用を抑えることが可能です。
しかし土地の名義変更は手続きが複雑なので、コスト削減のためだけに自分でやるのは控えたほうが良いでしょう。
不備があると手続きに時間がかかるリスクもあるため、司法書士に相談するのがおすすめです。
司法書士へ支払う報酬の相場
司法書士に土地の名義変更を依頼する場合、相場は5万円～7万円です。
たとえば相続を伴うケースでは、必要書類の作成などに手間がかかるため、コストは発生するものの司法書士へ依頼するのがおすすめです。
なお実際の業務内容によっては、10万円前後の報酬を支払うこともあります。
そこで司法書士へ依頼するときの注意点として、業務内容や費用の内訳を確認しておきましょう。

相続登記が義務化される

2021年4月、「民法等の一部を改正する法律」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が公布されました。
両法律により、所有者不明の土地を防止するため、相続登記が義務化されます。
2024年4月に施行される見込みなので、今後相続を予定している方は、その時点で名義変更を済ませておきましょう。
また相続登記していない土地は、売却前に名義変更の手続きが必要です。
そのため現時点で相続した土地を所有している方も、早めに名義変更するのがおすすめです。

まとめ

土地を名義変更するタイミングや、自分で手続きするときの流れと注意点をご紹介しました。
不動産売却や相続が関わる名義変更は、手続きも複雑なものとなります。
そこで不動産会社や司法書士と相談しながら、名義変更の申請を進めるのがおすすめです。
「西宮不動産売却サポート」では、西宮市、尼崎市、伊丹市を中心に不動産売却に関するお問い合わせを受け付けております。
名義変更が必要な土地をお持ちの方も、お気軽にご相談ください。