土地売却の流れとは？必要な費用や注意点も解説！

土地を売却するまでには、さまざまなプロセスが存在しています。
大切な土地を納得のいくかたちで売却するためにも、売却までの全体の流れはしっかりと把握しておきましょう。
そこで今回は、土地売却の流れや売却のために必要な費用、そして土地売却に関する注意点についても解説します。
西宮、尼崎、伊丹でこれから土地の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

土地を売却するまでの流れとは？項目ごとに解説！

土地売却の流れを工程ごとにご紹介します。

土地売却の流れ1:不動産会社に査定を依頼する

土地を売却することが決まったら、まずは不動産会社に査定依頼を出すことからはじめましょう。
その際、物件に関する資料だけでなく、周辺環境の情報なども提供できるようにしておくと、査定に役立つことがあります。
また、売却したい土地が遠方にある場合は、その土地があるエリアの不動産会社に依頼することをおすすめします。

土地売却の流れ2:媒介契約を結び売却価格を決める

納得のいく査定額が提示されたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
これは、不動産会社に土地の売却に関する仲介業務を依頼するための契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
種類ごとに契約できる不動産会社の数や契約期間が異なるため、自身の希望にあった契約方法を選択しましょう。
媒介契約を結ぶ不動産会社が決まったら、次に土地の売却価格を決定します。
価格の決定権は売主にありますが、提示された査定額や類似物件の売買事例、そして市場の状況など、不動産会社の担当者と相談しながら決めていくと安心です。

土地売却の流れ3:売却活動の開始

売却価格が決まったら、いよいよ不動産会社による売却活動が始まります。
売却活動の主な内容としては、チラシのポスティングや新聞折り込みの実施、不動産情報サイトへの掲載、来店者への案内などです。
土地に興味を持つ方が現れた場合は、現地見学の立ち会いも基本的に不動産会社の担当者がおこないます。

土地売却の流れ4:条件の交渉と売買契約の締結

土地の見学を終えて購入希望者が現れたら、不動産会社をとおして買主側と売却価格や条件についての最終的な交渉を進めます。
支払い方法や引き渡しの日程についてもしっかり話し合っておきましょう。
すべての条件に関して売主、買主が合意したら、売買契約へと進む流れです。
契約当日は、売主、買主の不動産会社も同席し、売買契約書への署名捺印や手付金の支払いなどがおこなわれます。

土地売却の流れ5:土地の決済と引き渡し

売買契約で決められた決済日に、手付金を除いた残りの代金を受け取り、土地を引き渡します。
引き渡しの当日には司法書士によって所有者移転登記がおこなわれ、土地売却の流れは完了です。

土地売却の流れ6:確定申告をおこなう

土地売却は引き渡しが終わった時点でほぼ完了していますが、売却した翌年には確定申告を忘れずにおこないましょう。
確定申告の期限は、土地売却をした翌年の2月中旬から3月中旬頃です。
ただし、土地を売却しても利益が出なかった場合は、確定申告の必要はありません。

土地を売却する際に必要な費用とは？想定外の出費に注意しよう

土地を売却すればお金が入ってくることになりますが、売却の際にはいろいろな費用も必要になるので注意が必要です。
場合によっては売却益がマイナスになってしまうこともあるため、どのような費用が必要なのかについてもしっかり把握しておきましょう。

土地売却時に必要な費用1:仲介手数料

売却の仲介を依頼した不動産会社に対し、支払う費用です。
仲介手数料の額は法律で上限が決められており、土地が400万円以上で売却された場合は下記の計算式で算出することができます。
仲介手数料の上限額=(売却価格×3％+6万円)+消費税
たとえば5,000万円で土地を売却した場合の仲介手数料は、上記の式にあてはめて県産すると171万6,000円です。
ただし、仲介手数料は売買契約が成立した際の成功報酬にあたるため、契約にいたらなければ支払う必要はありません。

土地売却時に必要な費用2:抵当権抹消費用

土地を購入した際のローンがまだ残っている場合は、売却前にローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
その手続きの際に、抵当権抹消登記の登録免許税が必要になります。
費用は不動産1件につき1,000円です。
土地のみを売却する場合は1,000円、建物と土地を売却する場合は合計2,000円を支払います。

土地売却時に必要な費用3:土地の測量費用

隣接地との境界があいまいな状態であれば、トラブルを防ぐためにも土地の測量を実施しておきましょう。
土地の測量で境界線や面積を明確化し、測量図や境界確認書を作成しておくと安心です。
測量は土地家屋調査士や測量事務所に依頼することになり、一般的な費用の相場は数十万円ほどになります。
測量から書類の制作までには数か月を要する場合もあるので、余裕を持ったスケジュールで進めてください。

土地売却時に必要な費用4:税金

土地を売却する際には、印紙税、登録免許税などの税金が課されます。
また、土地を売却して利益が出た場合にのみ支払うのが、所得税と住民税です。
所得税は土地売却の際に支払う費用のなかでも高額になりがちな項目なので、事前に税率についても知識をつけておきましょう。
所得税と住民税の税率は土地の所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得であれば税率39％、5年を超える長期譲渡所得の場合は税率20％です。
あくまで売却益に対して課される税金であり、土地の売却額に対して課される税金ではないので注意してください。

土地売却時に必要な費用5:書類の準備費用

土地の売却時には印鑑証明書や住民票、登記識別証明書などの書類が必要になり、それぞれに発行手数料がかかります。
手数料はそれぞれ数百円程度なので高額ではありませんが、取得場所が法務局や各市町村の役場だったりとさまざまなので注意しましょう。

土地の売却時に覚えておきたい3つの注意点

土地を売却する際の注意点についても解説します。

土地売却の注意点1:必要書類は事前に確認しておく

土地売却の際には、いろいろな書類を提出しなくてはなりません。
住民票や印鑑証明書などのほかに、売却する土地の登記済証もしくは登記識別情報通知書、その土地を購入した際の契約書なども必要になります。
注意点としては、直前になって購入時の書類を紛失していることに気付くケースも多いということです。
また、登記事項証明書と実際の土地の内容に違いがないかなども事前に確認しておきましょう。

土地売却の注意点2:抵当権抹消の確認をする

前項でも触れましたが、土地を売却する際にはローンを完済し、その土地に設定された抵当権を抹消しておく必要があります。
売却するタイミングでローンが完済できていなければ、貯蓄などの自己資金や、土地を売却して得たお金で一括返済しなければなりません。
とくに覚えておきたい注意点としては、ローンをすでに完済していたとしても、抵当権は自動的に抹消されないことです。
売却前には抵当権の状態を確認し、忘れずに抵当権抹消登記をおこないましょう。

土地売却の注意点3:確定申告をおこなう

土地を売却して利益が出た場合には、確定申告をおこなわなければなりません。
土地売却で得た利益も所得とみなされるからです。
確定申告を忘れると、延滞税の罰則を受けることになるので注意しましょう。
また、売却益がマイナスになった場合にも、確定申告をすることによって特例が受けれらるケースもあります。

まとめ

土地売却の流れを理解することで、必要な費用や注意点が見えてきます。
大切な土地を少しでも高く、そしてスムーズに売却するためにも、事前の準備は万全にしておきましょう。
「西宮不動産売却サポート」では、西宮、尼崎、伊丹エリアを中心に土地売却のご相談を承っております。
これから土地の売却をお考えの方は、ささいな疑問でもぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。