不動産を売却すると消費税は課される？計算する際の注意点についても解説！

不動産売却においては、消費税が課されるケースと課されないケースがあります。
不動産売却は大きなお金が動く取引であるため、消費税がどのように関わってくるのか、事前に理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産売却において、どのような場合に消費税の課税対象になるのか、また非課税になるのはどのようなケースなのか、さらに計算する際の注意点をご説明します。
西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の売却において消費税の課税対象になるケースとは？

そもそも消費税とはどういうものなのか、基本的なところからご説明しましょう。
消費税とは、商品の販売やサービスの提供などの取引に対して課される税金です。
「消費者」が商品やサービスの代金に上乗せして支払いますが、納税しているのは、商品を販売した、あるいはサービスを提供した「事業者」です。
不動産売却は「販売」であるため、売主が納税しなければならないのかというと、そうではありません。
そこで、まずは、不動産を売却して消費税の課税対象になるケースについてご説明します。

不動産会社などがおこなう建物の売買

先ほどもお伝えしましたが、消費税は、所得税や住民税などのように消費者が納税するのではなく、消費者が負担し「事業者」が納税しています。
そもそも「事業」とは、利益や生産を目的として、継続的におこなうことです。
また「事業者」とは、「個人事業主」と「法人」を指します。
つまり、消費税は、不動産会社などの課税事業者が建物の売買をおこなった場合に課される税金であり、個人がおこなう売買に対しては課税対象にはなりません。

課税事業者のサービスを利用した場合

個人で不動産を売却した際に、課税事業者がおこなうサービスを利用した場合には、消費税が課されます。
不動産会社の仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して売却した場合は、不動産会社に対する成功報酬として、仲介手数料を支払います。
仲介は不動産会社がおこなうサービスであるため、仲介手数料の金額に応じた消費税が課されます。
仲介手数料は、売買価格に応じて上限額が決められており、ほとんどの不動産会社が上限額を提示しています。
つまり、売買価格が大きければ、それだけ消費税額も大きくなるのです。
仲介手数料の上限額をお伝えしますので、ご参考にしてください。

• 売買価格200万円…11万円
• 売買価格400万円…19万8,000円
• 売買価格600万円…26万4,000円
• 売買価格800万円…33万円
• 売買価格1,000万円…39万6,000円

※下3桁を繰り上げて算出しています。
住宅ローンの一括繰上返済手数料
住宅ローンの残債がある不動産を売却するためには、一括返済したうえで、金融機関が設定した抵当権を外す必要があります。
一括返済をおこなうときに、金融機関に対する手数料が発生します。
この手数料は、課税対象です。
手数料の金額は、金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合で3万円から5万円ほどが相場です。
この金額に対して、消費税が課されます。
司法書士への報酬
金融機関の残債を一括返済すれば、金融機関の抵当権は外れますが、登記上の抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。
そのため、登記上の抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
このときに、司法書士への報酬として約5,000円から2万円ほどの費用が発生し、その費用は課税対象です。

個人事業主がおこなう建物の売買

個人事業主であっても、課税事業者とみなされる場合があります。
たとえば、個人が所有している物件を賃貸物件として活用しており、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている物件を売却するケースです。
この場合、売却して得たお金は「収益」とみなされ、課税対象になります。

不動産の売却において消費税の非課税対象になるケースとは？

続いて、不動産売却において消費税の非課税対象になるケースについてご説明します。

土地の売却

消費税は、商品の販売やサービスの提供といった「消費されるもの」に対して課される税金です。
土地は「消費されるものではない」という考えから、土地の売却は非課税対象です。
たとえば、課税事業者が建物付きの土地を売却した場合、建物は課税対象ですが、土地の代金については消費税が課されません。

免税事業者の場合

冒頭でもお伝えしましたが、消費税が課されるのは、個人事業主や法人といった「事業者」がおこなう売買に対してです。
しかし、事業者であっても、前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合は、免税事業者となります。
つまり、免税事業者であれば、不動産の売却をおこなっても納税の義務はないのです。

不動産の売却において消費税を計算する際の注意点とは？

それでは最後に、不動産を売却して課税対象になった場合に、消費税を計算する際の方法と注意点をお伝えします。

課税売上のみの場合

消費税には、次の2種類があります。
預かり消費税
預かり消費税とは、商品の販売やサービスの提供をおこなった際に消費者から受け取るものです。
支払い消費税
支払い消費税とは、商品の仕入れや経費の支払いなどに対してかかるもので、消費者として負担する税金です。
課税売上のみの場合の注意点として、納税額は上記の2つの差額であることを頭に入れておきましょう。
たとえば、不動産取引において、建物を売却して得た利益が550万円（税込）で、売却するための経費が220万円（税込）だったとします。
この場合の預かり消費税は50万円、支払い消費税は20万円です。
納税額は預かり消費税から支払い消費税を差し引いた金額になります。
このケースでは50万円－20万円＝30万円が、実際に税務署に納税する金額です。
ただし、建物のみを売却するということは稀なケースです。
したがって、「課税売上のみの場合」で消費税を算出することはほとんどないでしょう。

非課税対象を含む場合

前章でもお伝えしましたが、建物は課税対象で、土地は非課税対象です。
したがって、建物付きの土地を売却する場合は、先ほどお伝えしたような単純な計算では消費税額を算出できません。
この場合は、「課税売上割合」によって算出します。
課税売上割合とは、全売上における課税売上の割合のことで、「課税売上÷売上総額」で求められます。
たとえば、建物を売却して得た利益が税込550万円（課税売上）で、土地を売却して得た300万円（非課税売上）さらに、両方を売却するためにかかった経費を税込220万円と仮定します。
この場合の計算方法は、
550万円÷850万円＝約0.6
となり、課税売上割合は60％であると算出することができます。
つまり、両方を売却するための経費にかかった消費税20万円の60％である12万円が、預かり消費税から差し引ける金額です。
このように、非課税対象である土地を含む場合は、単純に預かり消費税から支払い消費税を差し引くのではなく、課税売上割合によって算出した税額になることを注意点として覚えておきましょう。

まとめ

不動産を売却した際には、消費税が課されるケースと、課されないケースがあります。
不動産を売却するにあたって、税金に関することは専門的な知識が必要です。
「想定外の出費になった」ということにならないために、まずは不動産会社に相談しながら売却を進めていきましょう。
「西宮不動産売却サポート」は、西宮市、尼崎市、伊丹市を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
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