【2024年度版】不動産売却の税金対策！取得費が不明な場合はどうする？

不動産売却すると、税金が必ず発生します。
どのような種類の税金がかかるかを把握し、税金対策をすることによって少しでも利益を手元に残すことができます。
本記事では、兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却を検討中の方に向けて、取得費が不明な場合の対応方法や譲渡費用、相続後の不動産売却で活かせる税金対策について解説していきます。
ぜひ参考にしてください。

不動産売却における税金対策で取得費不明時の対応方法とは？

不動産売却するときには、譲渡所得の計算が必要となります。
譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いたもので、譲渡所得（利益）が出ている場合は、譲渡所得税を支払わなければなりません。
そして、譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得を正確に計算する必要があります。
しかし不動産を相続した場合などには、取得費がわかる売買契約書等の書類を紛失していることもあり、取得費が不明なケースも珍しくありません。
そこで、以下の3つの方法を知っておくと困らずに対応できます。

• 概算取得費で計算する
• 取得費を証明できる書類を探す
• 土地の取得費が不明な場合は建物の取得費を加算する

それぞれ見ていきましょう。

概算取得費で計算する

購入金額がわからなくなってしまった場合には、売った金額の5%を取得費とみなして譲渡所得の計算をしなければいけないといったルールがあります。
これを概算取得費といい、売却価格×5％で求めることができます。
たとえば、親から相続した不動産を1億円で売却できたものの、いくらでこの不動産を購入したか不明といった場合は、以下のように考えます。
売却金額1億円の5％にあたる500万円が取得費として扱われ、1億円から500万円と譲渡費用を引いた額が譲渡所得になり、この金額に税金がかかります。
しかし概算取得費を用いて計算すると、実際にかかったと思われる取得費よりも低くなることが多く、場合によっては多額の税金を支払わなければなりません。
購入時の売買契約書などを紛失していると、明確な金額がわからず損するケースが多いので、注意が必要です。

取得費を証明できる書類を探す

取得費がわからない場合は上記でお伝えした概算取得費で計算することが一般的ですが、実際の取得費よりも低くなるケースが多く損してしまう可能性があります。
そのため、取得費がわからないときは取得費を証明できる書類を探して税務署に納得してもらう必要があります。
以下の書類を準備したり対応をすると、取得費を証明できる場合があります。

• 購入当時のチラシやパンフレット
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 購入した不動産会社が今もあるなら売買契約書の写しをもらう
• 登記簿謄本の抵当権の欄から購入額を推測する
• 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する
• 一般財団法人建設物価調査会が公表している着工建築物構造別単価から建物の取得費を算定する

上記のような資料があれば税務署に取得費の相談ができますので、書類を集めましょう。

土地の取得費が不明な場合は建物の取得費を加算する

土地だけ取得費がわからない場合は、建物の取得費に加算できます。
相続によって引き継いだ土地の上に建物を建設している場合、土地の取得費だけが不明なケースがあります。
このような場合は、建物だけでも取得費を計上することで譲渡所得を小さくすることが可能です。
土地だけ取得費が不明な場合の取得費の求め方は下記のとおりです。
土地の取得費＝（譲渡価額－建物の取得費）×5％
取得費＝土地の取得費＋建物の取得費

不動産売却の税金対策では譲渡費用をしっかり計上しよう

不動産売却で利益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は課税譲渡所得に対して課税されるので、まずは課税譲渡所得を求める必要があります。
課税譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
課税譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除
課税譲渡所得を算出するために必要な譲渡費用とは、譲渡するために支出した費用のことです。
税金対策のために利益を減らせば、その分税金も減るので譲渡費用はもれなく計上したいところです。
ただし、売却でかかった経費がすべて譲渡費用に含まれるわけではありません。
具体的に譲渡費用は、以下の費用が計上できます。

• 土地や建物を売却するために要した仲介手数料
• 売却に伴う広告費
• 売却のために測量した測量費
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 売却のためにおこなった不動産鑑定料
• 建物等の取り壊し費用
• 売却に伴う立ち退き料
• 契約を解除した場合の違約金
• 売却のためにおこなった補修費
• 売却時にかかる登録免許税や司法書士等の報酬などの登記費用
• 借地権を売却するときに地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

一方で、下記のような費用は支出であっても譲渡費用には含まれません。

• 住宅ローンの抵当権抹消にかかった費用
• 遺産分割のために要した支出
• 移転先家屋の修繕費、購入費、移転費用
• 譲渡資産の維持管理費
• 売却とは無関係な飲食代、交通費、宿泊費
• 引っ越し費用

よく間違いがある費用として、土地を売却するためにおこなった造成費用があります。
造成費用は譲渡費用ではなくて、取得費に含められるものです。
このように譲渡費用にはならなくても取得費として認められる費用もありますので、不動産会社や税理士に確認してサポートを受けることをおすすめします。

不動産売却の税金対策である取得費に加算の特例とは？

相続した不動産の売却では、税金対策のために相続税を取得費に加算して税金を軽減することができます。
相続したときから3年10か月以内に相続税を納めた人が相続財産を売却した場合に、取得費加算の特例といった特例を使うことが可能です。
この特例は、相続人が納めた相続税のうち、売却したものに対応する部分の相続税を取得費に加算することができます。
取得費が増えることによって、その分譲渡所得も減るので結果として税金対策となります。
取得費加算の特例を受けるためには以下の条件を満たしていなければ利用できないので注意が必要です。

• 相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること
• 相続時に相続税が課されていて納税していること
• 相続または遺贈によって取得した財産であること

不動産を所有していた被相続人による不動産の所有期間は含まれません。
なお、不動産以外でも、相続した株式や投資信託、絵画やゴルフ会員権などを売却した場合でも取得費加算の特例を使うことができるので覚えておくと良いでしょう。

まとめ

不動産売却の際には、譲渡所得税などの税金がかかることがあります。
譲渡所得税は課税譲渡所得を小さくすることで納税額も小さくなり、税金対策となります。
そのためには譲渡費用や取得費にはどういった支出が含まれるのか、適用可能な特例は何があるのかなどを知っておくことが、税金対策をするときに重要です。
ただし、細かい支出の計算や適用可能な特例はどういったものがあるかなどは、不動産会社に相談しながら判断するようにしましょう。
私たち「西宮不動産売却サポート」は、兵庫県西宮市を中心に尼崎市や伊丹市エリア周辺の不動産売却を専門としております。
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