不動産売却でかかる住民税とは？申告時期と計算方法について解説

不動産売却をした際の利益は譲渡所得といい、確定申告をして譲渡所得に対して税金を納付する必要があります。
確定申告によって所得税や住民税などの税金が確定した後に、住民税を納税します。
ただし、住民税と所得税の納付の時期は異なります。
そこで兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市で不動産売却をご検討中の方に向けて、住民税について、納付のタイミングや、計算方法を解説します。

不動産売却後にかかる住民税とは？

では、まず住民税とはどういう税金なのか、ご説明します。
住民税は、都道府県民税と市区町村民税を合算した税金です。
給与所得者の場合は、住民税は所得税と同じように給料から天引きされます。
所得税の場合は当該年の収入に対して計算されますが、住民税の場合は前年の所得に対して課税される仕組みです。
次に不動産を売却した場合の住民税への影響についてご説明します。
不動産は売買のときにも、所有しているときにも、さまざまな税金がかかります。
不動産を売却して利益がでた場合には、復興特別所得税を含む所得税と住民税を納税します。
所得税と住民税は、給与所得者であれば、給与に対して天引きされるのですが、不動産売却をしたときの譲渡所得にかかる所得税と住民税に関しては確定申告が必要となります。
確定申告では、給与所得と不動産売却をして発生した譲渡所得を申告します。
確定申告をすることで、給与所得と譲渡所得が合算され、それに応じた所得税と住民税を納付することになります。
確定申告の際には譲渡所得の計算が必要となりますが、譲渡所得は譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
譲渡所得は、プラスになる場合もありますが、取得費と譲渡費用の合計が売却価格を上回りマイナスになる場合もあります。
譲渡所得がプラスになる場合には、給与所得と合算した所得が増えるので、確定申告後の税額は増えます。
不動産売却で譲渡所得がマイナスになる場合は、所得税や住民税は発生しません。
この場合は、確定申告する必要がありません。
しかし、その場合は税務署から問い合わせが来ることがあるので、売却時の売買契約書と取得時の売買契約書を用意して、問い合わせに対応しましょう。
また、譲渡所得がマイナスの場合でも確定申告をすると、税制上の優遇措置を受けることができるので、不動産売却をおこなった際には確定申告をおこなうことをおすすめします。

不動産売却後にかかる住民税の申告時期とは？

次に不動産を売却したあとに、いつ申告するのか、そして譲渡所得があった場合に住民税が上がるのはいつなのかをご説明します。
まず、確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間におこないます。
住民税は、確定申告後の5月頃に納付書が届きます。
住民税の納付は、一括納付か年4回の分割払いで納付することができます。
分割払いの場合、確定申告をした6月から8月、10月、翌年1月の4期に分けての納付となります。
もちろん一括での納付も可能で、手続きをすれば給与からの天引きも可能です。
以上のことから、住民税の上がるタイミングは、不動産売却をした年の翌年ということになります。
また住民税は、不動産の所有年数に応じて税率が変わります。
所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得となり、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。
5年超の長期譲渡所得の場合の住民税の税率は5%となり、5年以下の短期譲渡所得の場合の住民税の税率9%となります。
所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されるので注意が必要です。
例えば、2013年5月に購入した不動産を2018年6月に売却した場合、生活した期間は5年を超えています。
しかしながら、2018年1月1日現在では所有期間は4年となり、この場合、短期所得ということになります。
この場合、売却を2019年1月に売却を伸ばせば、所有期間が5年を超えることになるので、長期譲渡所得になります。
長期譲渡所得と短期長期所得では大きく税率が違いますので、所有期間をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

不動産売却後にかかる住民税の計算方法について

では、実際に不動産を売却した場合の計算方法についてご説明します。
住民税が課税されるのは不動産売却で得た利益である、譲渡所得です。
譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価格（売却価格）－取得費－譲渡費用
譲渡価格が売却した際の不動産の価格で、取得費は不動産の購入価格から減価償却費を差し引いたもので、譲渡費用は不動産売却の際にかかった仲介手数料などの費用が該当します。
次のようなケースで課税される住民税を計算してみましょう。

• 譲渡価格：5,000万円
• 取得価格：3,000万円
• 取得費：減価償却費は年20万円
• 所有期間：10年
• 譲渡費用：150万円

譲渡所得＝譲渡価格（5,000万円）－取得費（3,000万円－20万円×10年）－譲渡費用（150万円）＝2,050万円
所有期間が10年の長期譲渡所得となるため、税率は5%なので「2,050万円×5%」で住民税は「102万5,000円」となります。
所得税もあわせると合計「416万4,500円」となります。
なお、この取引が所有期間が5年の短期譲渡所得の場合の住民税は以下のようになります。
譲渡所得＝譲渡価格（5,000万円）－取得費（3,000万円－20万円×5年）－譲渡費用（150万円）=1,950万円
短期譲渡所得の、税率は9%なので「1,950万円×9%」で住民税は「175万5,000円」となります。
所得税もあわせると合計「772万7,800円」となります。
このように計算すると所有期間の違いだけでも住民税には大きな差があることがわかります。
なお、さまざまな税金の控除や特例もあります。
売却する不動産がマイホームである場合、条件にあてはまれば譲渡所得の3,000万円の特別控除が利用できます。
上記の長期譲渡所得の式で3,000万円の特別控除を活用した場合は、次のように計算します。
譲渡所得＝譲渡価格（5,000万円）－取得費（3,000万円－20万円×10年）－譲渡費用（150万円）－-特別控除（3,000万円）=－950万円
このように3,000万円の特別控除を活用すると、譲渡所得はマイナスになるため、所得税及び住民税を納付する必要がなくなります。
このように居住用の財産の売却には税法上の優遇措置がありますので、条件を確認しておくと良いでしょう。
なお、控除や特例などで税金の納付がなくなった場合も確定申告は必要となりますので忘れないよう注意が必要です。

まとめ

不動産売却で利益となる譲渡所得が出た場合は、住民税をはじめとした税金の納付が必要となります。
その際、活用できる税法上の優遇措置もありますが、いずれも確定申告をおこなう必要があるので、忘れずにおこないましょう。
西宮不動産売却サポートは、兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市でさまざまな不動産取引に携わっています。
そのため、不動産売却などをご検討の際はぜひご相談、お問い合わせください。