不動産売却時の心理的瑕疵とは？価格への影響・告知義務について

自殺や他殺があった不動産を売却する時は、買主へ告知をする義務があります。
告知をすることによって、価格にどのような影響が出るのか、気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市エリアで不動産売却に携わる私たち「西宮不動産売却サポート」が、不動産売却時の心理的瑕疵とは何か、価格への影響、告知義務についてご説明します。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

不動産売却における心理的瑕疵物件とは、使用して住むのには何の問題も無いものの、自殺などの理由で買主が購入を辞めたいと感じる瑕疵を抱えた不動産のことです。
もし購入を検討している不動産に自殺があった事故物件だと分かれば、ほとんどの人がその不動産の購入を避けるでしょう。
心理的瑕疵のある不動産は、売却時に買主へ心理的瑕疵について告知する義務があります。
不動産売却取引では、不動産の瑕疵や抵当権の設定など買主に不利になる重要事項について、不動産業者が買主に説明することを義務付けています。
これは売主と買主が、公平に不動産売却取引を行えるようにするためです。
もし不動産売却時に心理的瑕疵を黙っていた場合、後で損害賠償請求をされるリスクがあります。

不動産における心理的瑕疵の具体例3つ

ここでは、不動産における心理的瑕疵について、3つの具体例を用いて説明します。
事故物件
事故物件とは、対象不動産の中で殺人や自殺があった物件です。
事故物件は、心理的瑕疵の中でも特に買主に敬遠される瑕疵です。
屋内で人が死亡するケースでも、高齢者の病死や自然死については事故物件にならないケースが多いです。
ただし、高齢者が死亡してから遺体が発見されるまでの時間が、かなり経過していたというようなケースでは心理的瑕疵と取り扱われてしまう可能性があります。
なぜなら、長期間放置されていた遺体から体液が染み出し、建物の床や基礎に浸透してしまった場合、リフォームをしても臭いが取れないことがあるからです。
対象不動産の周辺環境の問題
対象不動産の周辺環境に問題がある場合も心理的瑕疵になります。
具体的には、物件の裏に墓地がある、近所に暴力団の事務所がある、騒音、悪臭が酷いなど。
これらの問題を抱えた物件は安心して暮らせないので、心理的瑕疵物件に該当します。
ネットの口コミによる悪評
不動産の口コミサイトによる悪評も、程度によっては心理的瑕疵物件に該当する可能性があります。
口コミで悪評が広まった物件に住んでいると、近隣住民や知人から「ネットで悪い噂が広まった物件に住んでいる」と言われ、精神的苦痛を伴うからです。

不動産売却における心理的瑕疵の影響とは

心理的瑕疵のある不動産は、そのまま売却しようとしても売れません。
買主が、あえて心理的瑕疵のある不動産を購入するための、強い動機を作り出さないと売れないということです。
その強い動機の一つが、相場よりも不動産価格を安くすること。
どれだけ価格を安くするかについては、心理的瑕疵の内容に大きく左右されるので個別に判断する必要があります。
一般的な目安としては、自殺物件の場合で3割安、他殺物件では5割安です。
ただし、これはあくまで目安であって、事故の内容にどれだけ事件性があるのか、不動産の立地次第ではそこまで下がらないケースもあります。
なぜなら、心理的瑕疵のある物件は誰もが敬遠しがちですが、どこまで価格が下がれば許容できるかは、人によって考え方が大きく異なるためです。
例えば、「他殺や自殺があった不動産は絶対に嫌だけど、高齢者の孤独死であれば気にならない」という人もいます。
一方で、「自殺や他殺があった物件でも構わない。立地が良いのに値引きされてお得だ」と、物件の価値重視で購入を考える人もいます。

心理的瑕疵の影響を受ける不動産売却のための2つのポイント

心理的瑕疵の影響を受ける不動産の売却を成功させるには2つのポイントがあります。
1つ目は、売却を依頼する不動産会社に、心理的瑕疵のある不動産を売却した実績がどれだけあるか。
なぜなら、心理的瑕疵のある不動産の購入希望者を探すことは簡単ではないからです。
心理的瑕疵のある不動産の売却が難しいと感じるのは、売主も不動産会社も同じです。
だからこそ、過去に取り扱った実績がどれだけあるかがものを言います。
事件性のある心理的瑕疵は伝えにくいですが、心理的瑕疵があることを不動産会社に正直に伝えた上で、これまで取り扱った実績を聞いてみましょう。

不動産売却の媒介契約を専任または専属専任にする

不動産会社と締結する不動産売却の媒介契約には、3つの種類があります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べるので、売主としては売却活動の販路を増やせるというメリットがあります。
一方で、複数の不動産会社で競い合うことになるので、心理的瑕疵のような条件の悪い物件に対しては、各社が熱心に取り組まないというデメリットがあります。
対して専任媒介、専属専任媒介契約の場合、1社独占で媒介契約を結べるので不動産会社のやる気が向上します。
心理的瑕疵のある不動産の売却では、不動産会社と専任媒介または専属専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。

不動産売却時における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却における告知義務とは、不動産に不具合や問題がある場合、そのことを買主に伝えなければならないという義務のことです。
対象不動産で自殺や他殺があれば告知義務を負いますが、自然死についてはどのように扱うのでしょうか。
原則として、自然死は不動産売却時の告知義務にはあたりません。
なぜなら、自殺や他殺と違い、自然死に事件性は無いからです。
ですが、自然死でも状況次第で告知義務を負う事故物件として取り扱われるケースがあります。
心理的瑕疵の判断はトラブルになりやすい問題ですが、実は明確な基準がありませんでした。
そこで2021年に国土交通省が、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」という心理的瑕疵についての基準を公開しました。
このガイドラインによると、下記の自然死、不慮の事故死については事件性がないため、告知義務がないとしています。

• 病死
• 老衰
• 自宅の階段での転落死
• 食事中の誤嚥（ごえん）による死亡
• 入浴中の転倒による死亡
• 死後すぐ発見された孤独死

ただし、長期間に渡って放置された自然死、事故死は告知義務を負う可能性があります。

不動産売却における発見が遅れた自然死と孤独死の告知義務

発見が遅れた自然死と孤独死、不慮の事故死の告知義務は、「発見が何日以内なら義務と負わない」というような明確な基準はありません。
ですが、死体のあった場所に臭いや汚れが染み付いて取れなかったり、警察や救急車が家にきて、孤独死があったことが近隣に知れ渡っていたりするような場合は、告知義務を負う可能性があります。
もしこのような状況ではなかったとしても、孤独死や不慮の事故があったことは不動産会社に伝えて、告知すべきかどうか判断してもらいましょう。

まとめ

今回は不動産売却時の心理的瑕疵とは何か、価格への影響、告知義務についてご説明しました。
心理的瑕疵物件は使用するのに問題ありませんが、事故物件などの理由で売却が難航します。
そのため、媒介契約を結ぶ不動産会社とは、一般媒介契約ではなく、専任もしくは専属専任媒介契約を結んで売却意欲を高めてもらうのがおすすめです。
心理的瑕疵の告知義務については、国土交通省のガイドラインを必ず参考にしましょう。
私たち「西宮不動産売却サポート」は兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市エリア周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。