マンション売却における固定資産税の精算方法や時期は？

マンションを所有していると、毎年固定資産税がかかります。
所有者に対して1年分の課税額と納付書が送付されてきますが、売却したあとは売主と買主どちらが負担すべきなのでしょうか？
今回はマンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点について解説します。
兵庫県西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却における固定資産税の精算方法

まずは、マンション売却における固定資産税の精算方法や、納税額の決定方法を見ていきましょう。

納税額はどう決まる？

冒頭でもご紹介したとおり、マンションの固定資産税は所有者に対してかかる税金です。
自治体ごとに評価基準が設けられ、土地の面積や形状、建物の構造や大きさなどさまざまな要素で評価されます。
不動産の評価のことを固定資産税評価額と呼び、その指標に基づいて納税額が決定します。
固定資産税の計算方法は、下記のとおりです。
固定資産税評価額×1.4％(標準税率)
税率は自治体によって異なります。
上限は2.1％となっていますが、標準税率である1.4％を用いる自治体が多いです。

原則日割りで精算する

固定資産税は毎年1月1日の時点での所有者に課税されるため、売却時は、売主と買主どちらが負担するかで揉めるケースも珍しくありません。
売却しても1月1日に所有者だった場合、売却して所有権がないにも関わらず、売主が納税義務者となってしまいます。
そのため、マンションを売却した際の精算は原則日割りとし、お互いが負担するのが一般的です。
売主と買主がそれぞれ負担する日割り分は、下記の方法で算出します。
固定資産税の金額×所有日数÷365日
所有日数は、所有権の移転日を基準にするケースが多いです。
上記の清算方法で日割り分が把握できたら、所有権移転後の税額を買主が売主に支払います。
基準となる日付は「引き渡しの日」や「〇月〇日」など、売買契約書に明記しましょう。

エリアによって起算日が異なる

固定資産税の精算方法は、所有権の移転日を基準にするとご紹介しましたが、エリアによって下記のように起算日が異なります。

• 関東地方：1月1日
• 関西地方：4月1日

固定資産税の金額が10万円で、9月6日が所有権移転日だった場合、売主と買主それぞれが負担する金額をシミュレーションしてみます。
1月1日を起算日とする場合、売主の所有期間は1月1日～9月5日までの248日間です。
買主の所有期間は9月6日～12月31日までの117日間となります。
先述した計算方法を用いると、売主の負担は6万7,945万円、買主の負担は3万2,055万円です。
また、4月1日を起算日とした場合、売主の所有期間は4月1日～9月5日までの158日間、買主は9月6日～3月31日までの207日間です。
売主が4万3,288円、買主は5万6,712円を負担することになります。
関西地方である兵庫県西宮市でマンションを売却する際は、4月1日が起算日となるでしょう。

マンション売却時における固定資産税の精算時期

続いて、マンション売却時における固定資産税の精算時期をご紹介します。

精算時期1：今年の分の納税通知書が送付されたタイミング

精算時期としてまず挙げられるのが、今年の分の納税通知書が送付されてきたタイミングです。
納付書に記載されている納税額をベースに、売主と買主それぞれの負担割合を決めます。
固定資産税の金額が確定しているため、金額を間違えるリスクもなく、安心して話し合いできるのがメリットです。
ただし、納付書の送付が売却後の場合、買主に後日連絡する必要があります。
そのため、連絡の取れる電話番号をあらかじめ聞いておきましょう。

精算時期2：昨年の納税額を参考にして売却時に精算する

昨年の納税額を参考にして、売却時に精算する方法もあります。
固定資産税は、売却代金とともに引き渡し前に精算するケースも多いです。
しかし、固定資産税の金額が確定していない時期にマンションを売却すると、正しい税額がわかりません。
そのような場合は、去年の固定資産税の金額を参考にして、売却時に精算するのが一般的です。
精算時期については法的な決まりがないため、売主と買主のあいだで自由に決めることが可能です。
ただし、あとになってトラブルが起きないよう、取り決めた内容を売買契約書に記載しておくようにします。
また、確定した納税額が当初の税額と異なっていた場合、差額をどのように精算するのかも考えなくてはなりません。
「改めて精算する」「精算せずそのままにする」といった取り決めも、売買契約書に記しておきましょう。

マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

最後に、マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点をご紹介します。

注意点1：固定資産税の清算は義務ではない

注意点としてまず挙げられるのが、固定資産税の清算は義務ではない点です。
先述したとおり、売却後の固定資産税は、あくまでも売主と買主の合意のうえで精算します。
マンションを売却したからといって、納税義務者は売主であることに変わりはありません。
買主は必ずしも清算に応じる必要がないため、義務がないことを主張される可能性があります。
課税者である自治体も、固定資産税の精算や精算時期については関与しないので、注意点として押さえておきましょう。

注意点2：買主から受け取った固定資産税は譲渡所得になる

買主から受け取った固定資産税は、譲渡所得になることも注意点の1つです。
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税といった譲渡所得税を支払わなくてはなりません。
譲渡所得税は、売却によって得た利益に対して課税されるものです。
売却利益のみを申告すると、精算金を脱税したと思われる可能性があるので注意しましょう。

注意点3：固定資産税の精算については不動産会社に相談する

マンションの売却時の固定資産税の精算については不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産を売却する際は、決済や引っ越しなど、売主側でやることがとても多いです。
そのため、精算方法や起算日などは、売却時に打ち合わせする時間がほとんどないでしょう。
これまでの慣習に従い、売買契約書どおりに進めるケースも多いです。
しかし、先述したとおり、マンションの売却における固定資産税の精算は、あくまでも売主と買主の合意のうえでおこなわれます。
トラブルにつながる可能性もあるので、起算日や精算方法については、不動産会社に相談するのがおすすめです。
第三者の立場から、公平に起算日や精算方法を決定することができます。

まとめ

マンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点を解説しました。
固定資産税の精算は売主と買主の話し合いによって決定しますが、義務ではないため、時期や起算日は不動産会社に相談するのがおすすめです。
私たち「西宮不動産売却サポート」は、兵庫県西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市での不動産売却や買取を専門としております。
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