自己破産による不動産売却のメリットとタイミングについて解説

自己破産をお考えの場合、不動産売却によって経済的負担の軽減につながります。
しかし、財産隠しと見なされたり、ローン返済の有無によって売却方法が変わったりするため注意が必要です。
今回は自己破産による不動産売却をテーマに、売るタイミングやメリット、売却方法を解説します。
兵庫県西宮市、尼崎市や伊丹市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

自己破産にともなう不動産売却のタイミング

まずは、自己破産にともなう不動産売却のタイミングをご紹介します。

タイミング1：自己破産後に破産管財人が売却する

自己破産後の不動産売却は、2つのパターンにわかれます。
1つ目が、自己破産をしたあとに破産管財人が売却するケースです。
土地や建物などの不動産を所有していて、破産手続きの開始が決定すると、ご自身の名義である不動産の処分権は破産管財人に移転します。
破産管財人とは、裁判所の選任により決定した、財産の管理や処分をする権利を持つ方のことです。
破産手続きが開始されたタイミングで不動産は破産財団に帰属するため、自己破産後の不動産売却は、破産管財人でないとおこなえません。
破産管財人が資産状況をチェックし、売却利益を債権者に返還するため、できるだけ高く処分して債権の履行を目指します。
所有している財産を売却して手続きが完了すると、免責許可が決定しすべての債務が免除される流れです。

タイミング2：自己破産後にご自身で売却する

ご自身で自己破産後に売却することも可能です。
個人の自己破産の場合、財産の内容によっては破産管財人が選任されないケースがあります。
たとえば、オーバーローンで不動産売却が難しいケースなどです。
住宅ローンの残高が時価相当額を上回っていて（1.5倍程度）、売却しても利益が出ないと判断された場合なども該当します。
そのような場合は、破産手続開始決定と同時に破産手続きが終了することになるでしょう。

タイミング3：自己破産前にご自身で売却する

自己破産前の不動産売却は、ご自身でおこなうのが一般的です。
破産管財人に処分権が移転する前であれば、ご自身で売却することができます。
ただし、売却利益を債権者に返還せず、ほかの用途などに使用しないよう注意が必要です。
債権者への配当が減ってしまうと、自己破産が認められなくなる可能性があります。

自己破産前に不動産売却するメリット

続いて、自己破産前に不動産売却するメリットをご紹介します。

メリット1：経済的な負担を抑えながら売却できる

メリットとしてまず挙げられるのが、経済的な負担を抑えながら売却できることです。
土地や建物を売却する際は、印紙代や仲介手数料、測量費用や登記費用など、さまざまな費用が発生します。
また、ハウスクリーニング費用や、売却利益に対して課税される譲渡所得税も、自己破産をお考えの方にとっては大きな負担となるでしょう。
自己破産前であれば、そのような費用をすべて含めた状態で売却することができます。
金銭的な負担を軽減したい方は、破産前の不動産売却を検討すると良いでしょう。

メリット2：高く売却できる可能性がある

高く売却できる可能性があるのも、メリットの1つです。
自己破産前であれば、競売ではないので市場価格で売却できる可能性が高いでしょう。
一般的な仲介と同じように売却できるのも、大きなメリットといえます。

メリット3：予納金を納める必要がない

メリットとして、予納金を納める必要がないことも挙げられます。
自己破産後の不動産売却では、予納金（負債総額が5,000万円未満の場合で70万円程度）を裁判所に支払わなくてはなりません。
しかし、自己破産前なら予納金が不要なため、債権者に返還するお金や生活の建て直しに必要な費用を捻出しやすくなります。
自己破産後における、生活の建て直しに必要な費用は100万円未満です。

メリット4：引っ越し費用を用意してもらえる可能性がある

引っ越し費用を捻出してもらえる可能性があるのも、大きなメリットです。
自己破産前の不動産売却であれば、債権者との交渉次第で引っ越し費用を捻出できます。
自己破産後は退去を求められるだけなので、資金面での援助はありません。
そのため、引っ越し費用がなくても決められた日までに退去する必要があります。
破産前であれば「経済的に困窮している状況」を、債権者が理解してくれるため、引っ越し費用を用意してもらえるケースが多いです。

財産隠しと見なされることがあるので注意が必要

自己破産を検討しているのに不動産売却すると、「財産隠し」に問われることがあるので注意が必要です。
破産前に不動産売却する際は、下記のルールに沿って手続きをおこないます。

• 安い価格で売却しない
• 売却利益は弁護士費用や破産後の生活費に充当する

財産隠しと見なされると、自己破産ができなくなるほか、詐欺罪に問われることもあります。
自己破産前の不動産売却にはさまざまなメリットがありますが、このような注意点にも着目することが大切です。

自己破産前の不動産売却は住宅ローン返済の有無で売却方法が変わる

最後に、自己破産前の不動産売却は、住宅ローン返済の有無によって売却方法が変わります。

住宅ローンを完済している場合

自己破産前に住宅ローンを完済している場合は、通常の不動産売却の手続きと同様に進めます。
住宅ローンを完済していれば、抵当権も抹消されているため、金融機関と連絡を取る必要もありません。
そのため、下記の流れで売却活動をおこないます。

• 相場をチェックし査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

まずは相場をチェックし、どのくらいの価格で売却できるか査定を依頼します。
そのあとは、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始しましょう。
買主が見つかったら売買契約を締結し、決済と引き渡しを経て不動産売却の完了です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は任意売却で不動産売却をおこないます。
任意売却とは、住宅ローンの残る不動産を売却したり返済が滞ったりした際、金融機関の了承を得て売却する方法です。
住宅ローンの返済が滞った場合、最終的には競売にかけられてしまいます。
競売では安い価格で売却されるため、残債の返済が難しくなるのがデメリットです。
一方で、任意売却であれば競売より高く売却できる可能性があるため、債務者から申し出があった際は金融機関は同意するケースが多いでしょう。
また、任意売却は通常の売却と同じように手続きを進められます。
引き渡しの日程も買主と相談できるため、スケジュールを立てやすいのがメリットです。

まとめ

自己破産による不動産売却をテーマに、売るタイミングやメリット、売却方法を解説しました。
タイミングや住宅ローンの残債の有無によって売却方法が異なるほか、自己破産前の売却は財産隠しにならないよう注意が必要です。
私たち「西宮不動産売却サポート」は、兵庫県西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市での不動産売却を専門としております。
不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。