不動産売却における法人と個人の税金の違いとは？計算方法や節税方法も解説

法人名義の不動産を売却して利益が出ると、法人税などが課税されます。
個人と法人での取引は税金の計算方法に違いがあるため、節税する際は違った観点を持たなくてはなりません。
今回は法人の不動産売却における、個人との税金の違いや計算方法、節税方法について解説します。
兵庫県西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における法人の税金

まずは、不動産売却における法人と個人の税金の違いをご紹介します。

個人の場合は所得税が課税される

違いとしてまず挙げられるのが、個人の場合は所得税が課税されることです。
個人が不動産売却した場合、売却利益（儲け）が出た際に発生する税金は所得税となります。
ただし、不動産の取得費用などが売却利益を上回っていたり、特別控除を利用して利益がゼロになったりする場合、一般的には所得税は課税されません。

法人の不動産売却でかかる税金1：法人税

法人が不動産売却した際にかかる税金として、まず法人税が挙げられます。
法人税とは、株式会社などの法人が事業で得られた所得に対して課税されるものです。
法人税は法人経営のなかでもっとも重く、重要な税金です。
また、法人が不動産売却する際の税金は、企業利益に影響します。
そのため、会社の業績の良し悪しも税金に関係してくるといえるでしょう。

法人の不動産売却でかかる税金2：法人事業税

法人事業税も、不動産売却でかかる税金です。
法人事業税とは、法人がおこなう事業に対して課税されます。
事業全体で収益がある場合、サービスの経費を負担するために、兵庫県西宮市や尼崎市、伊丹市などの各自治体に支払う地方税です。
法人が事業をおこなううえで使用しているライフラインも、維持するためにはコストが発生するため税金を納める必要があります。
ただし、事業が赤字の場合は納税義務は発生しません。

法人の不動産売却でかかる税金3：法人住民税

法人が不動産売却する際、法人住民税も発生します。
法人住民税とは、事業所のある自治体に納める税金です。
都道府県に納税する都道府県民税と、市町村に納税する市町村税にわけられます。
また、法人住民税は、事業所の所在地の自治体に対して発生するのが特徴です。
そのため、兵庫県西宮市や尼崎市、伊丹市など複数の場所に会社を構えている場合は、それぞれ納税する必要があることを覚えておきましょう。

法人の不動産売却でかかる税金4：印紙税

印紙税とは、売買契約書などの文書に発生する税金です。
売却金額に応じた収入印紙を貼り付け、消印によって納税します。
ちなみに2023年3月31日までは軽減税率が適用となるため、その期間に不動産売却すると、本来納めるべき税金より安い税額となります。

法人が不動産売却した際の税金の計算方法

続いて、法人が不動産売却した際の税金の計算方法をご紹介します。

法人税の計算方法

法人税は「課税所得×税率」で計算します。
課税所得は、収益である益金から損益を差し引いたものです。
益金と損金に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 益金：売上や不動産売却で得た収入など
• 損金：人件費や原材料費など

また、法人税の税率は下記のとおりです。

• 資本金1億円以下の法人など：年800万円以下の部分15％・年800万円超えの部分23.2％
• 普通法人（株式会社や合名会社など）：23.2％

税率は法人の種類などによって異なります。
また、法人が土地を売却する場合、法人税とは別に譲渡に関する税金を算出（重課税）しなければなりません。
所有期間によって税率が異なり、5年以下の場合は短期譲渡（税率5％）、5年超えの場合は長期譲渡（税率10％）となります。

法人事業税の計算方法

法人事業税は、「課税所得（課税標準額）×法人事業税率」で計算します。
法人の場合、利益を求めたあとに税金の計算をおこなうのが一般的です。
不動産売却においても、利益のすべてを課税対象にするのではなく、法人全体の利益に合算してから計算します。
また、法人事業税の税率は下記のとおりです。

• 年400万円以下の部分：標準税率3.5％・超過税率3.75％
• 年400万円超え800万円以下の部分：標準税率5.3％・超過税率5.665％
• 年800万円超えの部分：標準税率7％・超過税率7.48％

税率は、資本金の金額などによって異なるのが特徴です。
東京都にある普通法人の場合、資本金や出資金が1億円を超えると超過税率が適用されます。
また、資本金と出資金のどちらかが1,000万円未満の場合、適用されるのは軽減税率です。
上記は令和2年4月1日以降の事業年度における、軽減税率適用後の税率となっています。

法人住民税の計算方法

法人住民税は法人税額と住民税率から構成されており、計算方法は「法人税割＋均等割」です。
都道府県民税と市町村民税という風に、税率は自治体ごとにわけられています。

建物には消費税がかかる

事業者である法人の不動産売却では消費税が発生します。
土地の場合は原則非課税ですが、建物を売却すると課税されるため注意が必要です。
土地と建物、両方を売却する際は、それぞれの価格をわけることが必須となるでしょう。

法人が不動産売却時に利用できる節税方法

最後に、法人が不動産売却時に利用できる節税方法をご紹介します。

節税方法1：利益が大きい場合は分散させる

節税方法としてまず挙げられるのが、利益を分散させることです。
不動産売却で得た利益が大きい場合、ほかの所得に充当させれば税率を抑えられます。
役員に対して報酬を支払ったり退職金を支給したりすれば、効率良く利益を分散することが可能です。

節税方法2：投資を増やす

投資を増やすことも、法人が不動産売却時に利用できる節税方法の1つです。
不動産売却で得られた利益を投資に利用すれば、その分利益を減らせます。
利益が減れば税金を抑えられ、有効的に節税にできるでしょう。
また新しく物件を購入し、減価償却を計上することも節税につながります。
個人の不動産売却では、利益が出てもほかの所得と損益通算することができません。
すべての所得を損益通算できるのは、法人ならではの魅力です。

節税方法3：特別控除を利用する

法人が不動産売却時に利用できる節税方法として、特別控除を利用することも挙げられます。
公共的な目的のために土地の権利を取得すると、損失に対して最大5,000万円までの特別控除を利用できます。
収用（国や地方公共団体が強制的に土地を所得すること）における、損失に対して受けられる控除です。
そのため、とても限定的な節税方法となりますが、該当する場合は高い節税効果を得られます。

節税方法4：売却日を変更する

法人の場合、不動産売却の日付は契約日でも引き渡し日でもOKとされています。
そのため、事業年度をまたいで売却した際は、利益が少なくなる日付にすることが可能です。
この方法も限定的ではありますが、法人だからこそ利用できる節税方法となります。

まとめ

不動産売却における法人と個人の税金の違いや計算方法、節税方法について解説しました。
個人と法人での取引は、税金の計算方法や節税方法に違いがあることをご理解いただけたかと思います。
私たち「西宮不動産売却サポート」は、兵庫県西宮市を中心に、尼崎市や伊丹市での不動産売却を専門としております。
法人の不動産売却についても、ぜひお気軽にお問い合わせください。