不動産が売れない原因とは?改善策や売却以外の方法も解説!

2022-05-17

売却

不動産が売れない原因とは?改善策や売却以外の方法も解説!

この記事のハイライト
●不動産が売れない原因を知ることが売るための第一歩
●売れない不動産を売るための改善策は土地と建物によって異なる
●売れない不動産を確実に手放すおすすめの方法は不動産会社による買取を利用すること

不動産を売りに出したのに、なかなか売れずに困っているというケースは多々あります。
売れない不動産を売るためには、売れない原因を把握し、売れるように改善していく必要があります。
この記事では、兵庫県西宮市、尼崎市、伊丹市にお住まいの方で売却にお困りの方に向けて、不動産が売れない原因や売るための改善策、売れない不動産を手放すために押さえておきたいポイントをまとめているので、ぜひ参考にしてください。

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不動産が売れない原因とは

不動産が売れない原因とは

不動産が売れない場合は、まず初めに原因を明らかにすることが重要です。
一般的にはどのような原因があるのでしょうか。
ここでは、建物と土地それぞれの売れない原因を解説します。

建物の場合

1つ目は、旧耐震基準の建物であることです。
旧耐震基準が適用されていた1981年5月31日以前に建てられた建物の場合、新耐震基準で建てられた建物よりも倒壊などのリスクが高いことから、買い手がつきにくくなるケースがあります。
旧耐震基準では、建物が震度5程度の揺れで倒壊や崩壊はしないという基準でした。
1981年6月1日からは新耐震基準に変わり、震度6強~7程度の揺れでも倒壊や崩壊しない、より地震に強い基準に変わりました。
日本は地震大国なので、地震に対して敏感な方が多くいます。
旧耐震基準で建てられた建物を売却する際は、買い手にとっての付加価値をつけるなど、売るための工夫が必要といえます。
2つ目は、購入したくなるような魅力が不動産から感じられないことです。
不動産の購入希望者には、購入する前に内覧をする方が多くいます。
内覧希望の問い合わせを受けるためには、不動産の魅力が伝わるような写真を掲載する必要があります。
たとえば住宅を売りに出す場合、生活感があふれる状態で室内の写真を撮影し、掲載するのは避けたほうが良いでしょう。
3つ目は、不動産会社選びに問題があることです。
不動産会社と一口にいっても、強みは会社によって異なります。
不動産売買に関しては、以下のような点に注目して不動産会社を探すと、不動産会社の特徴を掴むことができます。

  • 売買のなかでも得意なのは一戸建てか、マンションか、土地か
  • 都心部に強いのか、地方に強いのか

たとえば、ご自身は東京に住んでいて、売却したい空き家が兵庫県西宮市にある場合、東京の不動産会社に売却を依頼すると、西宮が不動産会社の得意エリアではない可能性があり、売却が長引くおそれがあります。
この場合、地域の相場や西宮周辺の顧客のニーズを把握している西宮市にある不動産会社に依頼するほうが、売却が成立する可能性が高いのです。
弊社では、西宮市を中心に不動産売却のサポートをおこなっておりますので、お悩みをお持ちの方はお気軽にご相談ください。

土地の場合

1つ目は、立地条件が悪いことです。
建物はクリーニングやリフォームをすることによって見映えを変えて価値を高めることができますが、土地は動かせないため付加価値をつけることが難しいといえます。

  • 駅までの距離が離れている
  • 公園や学校などが周辺になく子育て環境が整っていない
  • 周辺に病院やコンビニなどの生活するうえであると良い施設がない

このような場合は、売れにくくなる可能性が高いです。
2つ目は、浸水想定区域内に不動産があることです。
海や川が近いエリアは浸水想定区域に指定されていることが多いので、不安に感じて購入をためらう方もいます。
自宅を建てるために土地を購入する方は、一般的に長期間住むことを前提としており、浸水想定区域内か否かを気にする方が一定数います。
そのため、浸水想定区域内にある不動産は売れにくくなる傾向があります。
3つ目は、土地の形や条件が悪いことです。
整形地であれば売れやすいのですが、細長い土地や旗竿地などの不整形地のような、一般的に利用しにくいとされる形の土地は売却しづらくなります。
また、傾斜地やがけ地などの災害リスクが懸念される土地も、買い手が見つかりづらく売却が難しい土地といえます。

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売れない不動産を売るための改善策とは

売れない不動産を売るための改善策とは

ここまでご紹介したような不動産が売れない原因を知ることで、次に「どうしたら売れるのか」という改善策を考えることができます。
この章では、売れない不動産を売るための改善策を2つ解説します。
1つ目は、登録免許税を売主が負担することです。
所有権移転の登録免許税は、買主と売主で折半すべきものですが、慣習によって実際は買主が支払うケースが多くあります。
買主は少しでも費用を抑えたいと考えているので、売主が登録免許税を負担することによって売れる可能性が高まるといえます。
2つ目は、瑕疵がない状態にしてから売ることです。
瑕疵とは、欠陥のことを指します。
買い手はできるだけ不備のない不動産を購入したいと考えている傾向があるので、瑕疵がない状態にしてから売却することで不動産が売れやすくなります。
瑕疵には、以下のようなものがあります。

  • 故障している設備がある
  • 雨漏りすることがある
  • 壁紙などの汚損・破損が著しい
  • 隣地との境界が未確定である
  • 土壌が汚染されている

このような場合は、買い手が受ける印象は良くなく、販売価格に対して値下げ交渉されてしまうおそれがあります。
設備故障や雨漏りなどは、売却活動を開始する前に修理しておくと売れやすくなるでしょう。
土地の境界確定は、時間がかかる場合があるので早めに対処しておくことをおすすめします。
境界が確定していないと売却後に隣地の所有者とトラブルに発展する可能性があるので、必ず確定させましょう。
また土壌汚染の可能性がある場合は、土壌汚染調査をおこなって土壌汚染がないことを証明できるようにしておくと買い手が購入しやすくなります。

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売れない不動産を手放すために知っておきたいポイント

売れない不動産を手放すために知っておきたいポイント

不動産が売れない原因がわかって、売るための改善策を講じたにもかかわらず、売れないということもあるかもしれません。
最後に、そうした場合でも不動産を手放したい方が知っておくと良いポイントを3つご紹介します。
1つ目は、相続する不動産が売れない可能性がある場合は、相続放棄を検討することです。
不動産を相続すると、所有しているあいだは固定資産税などの税金や維持管理費が発生します。
売りに出して売却が長引く場合も費用を支払い続けていくことになるので、相続する不動産が売れづらい不動産である場合は相続放棄をすることを検討してみると良いでしょう。
ただし、他の財産の相続も放棄することになるので、よく検討する必要があります。
2つ目は、贈与や寄附をすることです。
贈与する場合、お金は得られませんが、維持管理費を支払わなくても済むようになることはメリットといえます。
贈与を受けた側は贈与税が課税されることがありますので、トラブルを避けるためにも贈与する相手には課税される可能性があることを伝えておくと良いでしょう。
土地を管轄している自治体が不動産を必要としている場合は、売れない不動産を寄附することができます。
ただし、不動産の寄附を受け付けている自治体は多くはないので、所有している不動産がある自治体のホームページなどを確認することをおすすめします。
3つ目は、不動産会社の買取を利用することです。
不動産の売却には、仲介と買取の2つの方法があります。
一般的には、仲介で一般の方に売却するケースが多いですが、売れにくい不動産の場合は買取も検討してみましょう。
以下の場合には、買取がおすすめです。

  • 確実に売りたい
  • 早く売りたい
  • 売却していることを知られずに売りたい
  • 仲介でなかなか売れない

買取は、仲介で売却できる価格と比べると6~7割程度の価格になりますが、確実に手放して現金化することができます。
上記に当てはまる場合は、不動産会社に買取を依頼するのもおすすめです。

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まとめ

不動産が売れない原因や改善策、売れない不動産を手放すために知っておきたいポイントについて解説してきました。
不動産が売れない場合はさまざまな原因があり、原因に合わせて解決方法を検討する必要があります。
売却するだけでなく、贈与や買取といった方法もあります。
私たち「西宮不動産売却サポート」は、兵庫県西宮市を中心に尼崎市、伊丹市エリアの不動産売却をお手伝いさせていただいております。
不動産が売れなくてお困りの方のお力になりますので、お気軽にご連絡ください。

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