遺留分における不動産評価額について！相続時の適正な算出方法も解説

相続財産に不動産が含まれる場合、その評価方法が相続の手続きに大きく影響を及ぼします。
しかし、不動産の評価額が決まらず、相続人同士で意見が対立することもあります。
この記事では、不動産の評価方法や遺留分の基本、さらに評価額が決まらない場合の対処法について解説します。

相続における遺留分とはなにか

遺留分とは、被相続人が遺言などで財産を自由に処分した場合でも、一定の法定相続人に対して最低限保障される相続分のことです。
この制度は、相続人の生活を保護し、相続における公平性を確保するために設けられています。
家族形態が多様化する昨今では、遺留分をめぐるトラブルが思わぬ場面で発生するケースもあるため、制度の概要を正しく理解しておくことが重要です。

法定相続人

法定相続人とは、民法で定められた相続人を指し、具体的には配偶者、子、直系尊属（親や祖父母）、兄弟姉妹などです。
配偶者は常に相続人となり、他の相続人と共に財産を分け合います。
たとえば、被相続人に配偶者と子がいる場合は、両者が法定相続人です。
一方で、被相続人に子がいない場合は、配偶者と直系尊属が相続人となり、兄弟姉妹は子や直系尊属がいない場合に相続人になります。
ただし、兄弟姉妹には遺留分の権利はありません。
養子縁組や再婚によって相続人の組み合わせが変動することもあるため、戸籍などで関係を正確に確認しておくことが大切です。
これを怠ると本来の相続人を把握できず、トラブルの原因になる可能性があります。

最低限の保障

遺留分は、法定相続人が最低限受け取ることを保障される相続分です。
被相続人が遺言で全財産を特定の方に譲渡しても、遺留分を有する相続人は遺留分を請求できます。
たとえば、被相続人が全財産を長男に相続させると遺言しても、他の相続人は遺留分を主張できるのです。
この制度によって、特定の相続人だけが過度に優遇されることを防ぎ、相続人間の公平性を保ちます。
遺言書を作成するときは、遺留分をふまえた財産配分を事前に検討しておくことで、後の紛争を未然に防ぎやすくなります。
もし遺言書の内容が曖昧な場合は、専門家に相談して具体的な振り分け方法を詰めておくことが望ましいです。

取得割合

遺留分の取得割合は、相続人の構成によって異なります。
一般的には法定相続分の半分が遺留分として保障されます。
たとえば、配偶者と子が相続人の場合、配偶者の法定相続分は2分の1、子の法定相続分は2分の1です。
このとき両者の遺留分は、それぞれ法定相続分の半分である4分の1ずつです。
一方で、相続人が直系尊属のみの場合は、遺留分は法定相続分の3分の1となります。
たとえば、配偶者と親が相続人である場合、配偶者の法定相続分は3分の2、親の法定相続分は3分の1となり、遺留分は全体の3分の1となります。
これを法定相続分に応じて按分すると、配偶者は9分の2、親は9分の1が遺留分です。
なお、兄弟姉妹には遺留分は認められていません。
遺留分制度は、相続人の最低限の権利を保障し、相続における公平性を確保するための重要な仕組みなのです。

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遺留分における不動産評価額の決め方

遺留分を請求する際、不動産の評価額を適切に決定することが大切です。
ここでは評価方法や相続人間の協議、具体的な計算方法について解説します。

調べる

不動産の評価方法には、路線価（相続税路線価）、固定資産税評価額、公示価格、そして時価（実勢価格）などがあります。
路線価は国税庁が公表し、公示価格の約8割程度、固定資産税評価額は各自治体が算定し、公示価格の約7割程度とされています。
公示価格は国土交通省が公表し、実際の取引価格に近い指標です。
時価は不動産会社の査定や近隣の取引事例をもとにした市場価格で、状況により大きく変動する可能性があります。

相続人同士の合意

不動産の評価額は、相続人全員の合意が必要です。
たとえば、複数の相続人がいる場合に一部の相続人が別の評価方法を主張すると、話し合いが難航することがあります。
話し合いがまとまらない場合は、専門家に相談したり、法的手続きを検討したりすることも視野に入れましょう。
なお、遺留分の計算に用いる不動産の評価額は、相続開始時（被相続人の死亡時）の価格が基準です。
評価額の決定には時間を要することも多く、特に相続人が遠方に住んでいる場合や、不動産を実際に確認しづらい場合は協議を円滑に進める工夫が必要です。
必要に応じてオンライン会議を活用したり、専門家立ち会いのもと物件を共同で視察するなど、合意形成を図る手段を検討しましょう。

計算方法

遺留分の具体的な金額は、不動産の評価額に遺留分割合を掛け合わせて算出します。
たとえば、不動産の評価額が4,000万円で相続人が配偶者と子2人の場合、遺留分の総体的割合は遺産全体の1/2です。
よって遺留分の総額は「4,000万円×1/2＝2,000万円」となり、これを配偶者と子2人で法定相続分に応じて配分します。
配偶者の遺留分は1/2の1,000万円、子2人は残り1,000万円を均等に分けるため、それぞれ500万円です。
遺留分の請求は基本的に金銭で行われるため、不動産を現物分割するのではなく、評価額をもとに金銭で調整することが一般的です。

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遺留分の不動産評価額が決まらない・合意できないときの対処法

相続に不動産が含まれる場合、その評価額をめぐって相続人間で意見が対立することがあります。
ここでは合意できないときの対処法をご紹介します。

不動産鑑定士への依頼

不動産の評価額について合意できない場合は、不動産鑑定士に評価を依頼する方法があります。
不動産鑑定士は国家資格を持ち、専門的かつ客観的な立場から評価を行います。
固定資産税評価額や路線価などの公的指標では実勢価格と差がある場合もありますが、鑑定評価額は裁判所でも尊重される傾向があります。
一方で、鑑定には費用がかかり、市場状況によって鑑定結果と実際の取引価格が異なることもあるため、依頼前に十分に検討しましょう。
相続人が複数いる場合は、鑑定費用の負担をどのように分担するかもあらかじめ話し合っておくとスムーズです。
鑑定結果に対する理解を深めるために、不動産鑑定士と直接面談を行い、査定の根拠や計算方法を確認することも有益でしょう。

裁判所に申し立てる

話し合いや鑑定士の意見を取り入れてもなお合意が得られない場合は、家庭裁判所で調停を申し立てる選択肢があります。
調停では調停委員が間に入り、公平な立場で話し合いを仲介します。
それでもまとまらない場合は訴訟へ移行し、裁判所が不動産の評価額や遺留分の金額を決定します。
調停や訴訟に進む前に、改めて相続人同士で話し合いの余地がないかを慎重に検討し、それでも合意に至らない場合に最終手段として裁判所の手続きを選択するのが望ましいでしょう。

弁護士への相談

相続問題が深刻化したときは、弁護士に相談することが有効です。
弁護士は遺留分や相続に関する専門知識を持ち、書類作成や裁判所での手続きなどを代行できます。
また、感情的になりやすい相続人同士の話し合いでも、弁護士が代理人として交渉に参加することで冷静な解決が期待できます。
最終的に裁判を避けて合意に至るためにも、早めに弁護士へ相談して方針を検討することが大切です。
相続トラブルは感情的にこじれやすく、裁判以外の解決方法を模索するためにも専門家の視点が欠かせません。
弁護士を交えることで、単なる法的手続きだけでなく、相続人全員の状況を踏まえた包括的な解決策を提示してもらえるでしょう。

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まとめ

遺留分は、法定相続人に最低限保障される重要な権利です。
不動産が含まれる場合は、その評価額の算定が相続手続きの大きな争点になりやすく、相続人同士の話し合いだけではまとまらないこともあります。
そのようなときは、不動産鑑定士の意見や弁護士のサポートを活用し、必要に応じて裁判所の調停や訴訟を検討しましょう。
円滑な相続を実現するには、遺留分の仕組みと不動産評価を正しく理解し、適切な対応を進めることが大切です。