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空き家には種類がある！放置するリスクや国の空き家対策について解説
2024-11-19
少子高齢化が進む近年の日本では、放置された空き家の増加が大きな社会問題になっています。
空き家は放置するとさまざまなデメリットが生じるため、利用する予定がないのであれば、早めに売却するのが得策です。
そこで今回は、社会問題となっている空き家の種類や、空き家を減らすために国がおこなっている対策、空き家を放置するリスクについて解説します。
空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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空き家の状況によって分類されている4つの種類とは
そもそも空き家とは、1年以上住んでいない、または使われていない家を指します。
一口に空き家といっても、さまざまな家があるため、状況に応じて以下の4つの種類に分類されています。
- 賃貸物件用の住宅
- 売却用の住宅
- 二次的住宅
- その他の住宅
賃貸物件用の住宅
賃貸物件として活用され、入居者を募集している空き家のことを指し、一般的に不動産会社が管理しています。
総務省の統計によると、空き家全体の約50％を占めています。
売却用の住宅
売却を目的とした販売中の住宅を指します。
こちらも、不動産会社が管理するのが一般的です。
統計によれば、空き家全体の約4％が売却用の住宅です。
二次的住宅
二次的住宅とは、普段誰も住んでいない住宅のことです。
たとえば、週末や休暇の際に宿泊する別荘や、仕事で帰りが遅くなったときに寝泊まりするセカンドハウスなどが該当します。
二次的住宅は、所有者が管理する住宅です。
空き家全体の約5％が二次的住宅です。
その他の住宅
賃貸物件用や売却用、二次的住宅以外の空き家で、所有者の入院などによる長期不在のケースや、近いうちに解体する予定の住宅を指します。
その他の住宅も、所有者が管理しなければなりません。
空き家全体の約40％を占めており、近年はこの「その他の住宅」が増加しています。
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4種類の空き家を減らすために国がおこなっている対策
空き家になっている住宅には、さまざま事情があることを前章で解説しましたが、注意しなければならないのは「その他の住宅」が増加していることです。
本来所有者に管理義務がありますが、管理がなされず放置されている空き家が少なくありません。
放置された空き家の増加は、公共事業や市街地開発などの妨げになったり、近隣住民の迷惑になったりすることから、社会問題に発展しているのが現状です。
そのような空き家の増加を食い止めるために、国はいくつかの施策をおこなっています。
そこで次に、国がおこなっている空き家対策について解説します。
空き家対策特別措置法
空き家対策特別措置法とは、増え続ける空き家への対応について定めた法律です。
空き家対策特別措置法によって、放置すると地域住民に危険を及ぼす恐れがある空き家を「特定空家」と定義し、行政指導の対象としています。
具体的には、以下のような空き家が該当します。
- 倒壊する可能性があり保安上危険となる恐れがある
- 衛生上有害となる恐れがある
- 適切な管理がおこなわれていないことで著しく地域の景観を損なっている
- 地域の生活環境を守るため放置することが不適切である
自治体からの指導や命令などの通知に応じず、改善を図らないまま放置すると、最終的には代執行として空き家が強制的に解体されます。
その費用は、所有者の財産から強制的に徴収されます。
相続登記の義務化
不動産を取得した場合、その所在地や面積、所有者の住所、氏名、権利関係などを登記簿に記録する必要があります。
これを「不動産登記」といい、譲渡などで所有者が変わった際には、その都度手続きをおこない、前の所有者から新しい所有者に不動産の所有権を移転します。
相続で不動産を取得する場合は、被相続人から相続人に不動産の名義を変更しなければなりません。
これを「相続登記」といいます。
相続登記は以前は任意だったため、登記手続きをせず、亡くなった方の名義のままになっている不動産も少なくありません。
そのため、所有者不明の不動産が増え続け、さまざまな問題を引き起こしています。
そこで、2024年4月から相続登記が義務付けられました。
正当な理由がないのに相続登記をしなかった場合は、ペナルティとして過料が科されます。
除却支援
除去支援とは、地域住民の安心で安全な居住環境を確保するため、老朽化した危険な空き家の除却を促進する制度です。
所有者が申請することで、空き家の除却に要する費用の一部を自治体から補助を受けられます。
この制度を活用するためには、所有権以外の権利が設定されていないことや、空き家対策特別措置法の命令を受けていないことなど、一定の条件を満たす必要があります。
条件や適用される期間、限度額は自治体によって異なるため、事前に確認が必要です。
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4種類のうちその他の空き家を放置するとどうなるのか
4種類の空き家のうち、「その他の住宅」が増加していることを前章で解説しましたが、そのような空き家を放置するとさまざまなデメリットが生じます。
そこで最後に、「その他の住宅」を放置するリスクについて解説します。
近隣トラブルを引き起こす可能性がある
建物は年数の経過とともに劣化しますが、放置された空き家は老朽化が急速に進みます。
そのため、地震や台風などによって倒壊する恐れがあります。
また、人気のない空き家は犯罪者のターゲットになりかねません。
たとえば、放火犯によって火をつけられ、空き家が原因で隣家を巻き込む大規模な火災が発生する可能性があり、危険です。
また、犯罪者の隠れ家や不法投棄の現場として利用されることもあります。
空き家が原因で近隣の住宅に被害を及ぼした場合、その責任は所有者が負わなければなりません。
税金が跳ね上がる
空き家の所有者には、定期的に適切な管理をおこなわなければなりません。
しかし、先述のとおり、空き家の管理がなされておらず、放置すべきではないと自治体が判断した場合、特定空家に指定されます。
本来、建物が建っている土地には、住宅用地の軽減措置が適用され、以下のように固定資産税が軽減されています。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）…課税標準額×1/6
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）…課税標準額×1/3
売却しにくくなる
長期間放置されたことによって老朽化した空き家は、見た目や印象が悪いため、売却しようとしても買主が見つからず、売却が困難になる恐れがあります。
建物を解体して更地にするケースもありますが、更地は先述の住宅用地の軽減措置の適用外です。
したがって、高額な税金を支払うことになります。
このように、空き家を放置すると、倒壊や火災のリスクがあるだけでなく、高額な固定資産税が課される場合があります。
また、放置すればするほど老朽化が進み、売却も困難になるため、利用しないのであれば早めに売却することがおすすめです。
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まとめ
空き家には4つの種類があり、近年増加しているのは、賃貸物件用や売却用、二次住宅以外の放置された空き家です。
放置された空き家は公共事業の妨げになったり、地域住民に悪影響を及ぼす恐れがあるため、国はさまざまな対策をおこなって空き家の減少を図っています。
空き家を所有し続けるメリットはほぼないため、不要な空き家は早めに処分することを検討しましょう。
早川和孝
資格：宅地建物取引士
高く早く売るというのを基本に売主様がトラブルに巻き込まれないよう細心の注意を払って納得のご売却ができる豊富な経験があります。また、しつこい営業は決して致しません。礼節とマナーをもって丁寧にフォローさせていただきます。
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